加拿大房產(chǎn)出租的收益回報(bào)較高，因此很多加拿大房產(chǎn)投資人樂于將房產(chǎn)進(jìn)行出租，收取穩(wěn)定租金回報(bào)的同時(shí)等待房產(chǎn)升值。對(duì)于這類投資者而言，準(zhǔn)確地計(jì)算投資回報(bào)率，是決定是否要投資房產(chǎn)，以及如何選擇投資類物業(yè)的最關(guān)鍵問題。

　　多倫多的公寓租賃市場近年來發(fā)展迅猛，目前多倫多市中心的優(yōu)質(zhì)公寓有時(shí)已經(jīng)出現(xiàn)一房難求的情況。因此，亨瑞移民專家以多倫多公寓出租為例，為您計(jì)算加拿大房產(chǎn)出租的回報(bào)率。在加拿大投資地產(chǎn)，準(zhǔn)確地計(jì)算投資回報(bào)率，其實(shí)是由投資人決定的。簡單來說，投資回報(bào)率是指投資所產(chǎn)生的收益與投入本金的比例。比如多倫多Bay街上的一處公寓樓，一個(gè)臥室加一個(gè)陽光房，售價(jià)41萬，市場租金2200 每月，每月管理費(fèi)514，每月地稅174元，買這樣一個(gè)單元作為投資房，投資收益會(huì)是多少呢？如果用現(xiàn)金一次付清，買斷這個(gè)單元，年收入是 2200x12=26400，每年的支出為（514+174）x12=8256，第一年的收入為 （26400-8256）/410,000=4.425%。在多倫多即使沒有貸款，或貸款全部付清了，投資公寓的回報(bào)率也不會(huì)超過4.5%，還需要承擔(dān)昂貴的交易費(fèi)用，管理租客、承擔(dān)空置風(fēng)險(xiǎn)、進(jìn)行必要的房屋維修，那么投資房產(chǎn)將是一項(xiàng)得不償失的投資。
　　這么看來，投資加拿大房產(chǎn)的回報(bào)率也并不是很高。其實(shí)不然。亨瑞移民專家表示，如果投資人通過貸款的方式投資多倫多公寓，投資回報(bào)率可以達(dá)到7%以上。2010年以來，投資類房產(chǎn)的按揭貸款政策始終沒有變過，依然是最低首付20%。如果投資人首付 20%，即8.2萬，房產(chǎn)交割費(fèi)用8000元，即，投資總成本9萬元；5年固定利率2.99%，30年還款期，貸款金額328,000，月供1,378， 第一年總支出：貸款本息合計(jì)16,534，(其中本金6,880，利息9,653)，地稅2,090，管理費(fèi)6,168，支出總額24,792，第一年總 收入26,400，正現(xiàn)金流1,608，由于是正現(xiàn)金流，因此，可以理解為，房東所支付的貸款利息，地稅和大樓管理費(fèi)等全部費(fèi)用都是租客負(fù)擔(dān)的，投資人9 萬元投資的當(dāng)年收益為，房產(chǎn)權(quán)益增加，即，貸款本金部分6,880，加上現(xiàn)金收入1,608，總收益為8,488，總投資9萬元的情況下，第一年收益率 （Return On Investment /ROI）8,488/90,000=9.4%。
　　次年，在月供、租金、管理費(fèi)和地稅均不變，總支出還是24,792的情況下，總收入也不變，但利息為9,446，本金是7088，第二年的收益率 (ROI) 7,088+1,608/90,000=9.66%。以此類推，5年貸款合同期結(jié)束時(shí)，共償還貸款本金36,539，同時(shí)，現(xiàn)金收入8,040，累計(jì) 44,579，收回成本近50%。很多人在計(jì)算收益率時(shí)沒有考慮租客為房東償還的貸款本金，而貸款本金正是房屋凈值增加的部分，在申報(bào)投資收益時(shí)，貸款本 金部分不屬于費(fèi)用支出，屬于收入，不能抵稅。
　　亨瑞移民專家表示，通過上述計(jì)算可以看出，貸款比例越大、投資回報(bào)率越高，但現(xiàn)金流也越低。還清貸款時(shí)，現(xiàn)金流情況最好，但投資回報(bào)率最低。20%首付的情況下，在多倫多市中心的公寓投資，按照現(xiàn)在的貸款利率，年投資回報(bào)率可以達(dá)到8-9%；北約克或其他地方公寓樓的投資回報(bào)率在7%-8%。這樣的投資回報(bào)率，是值得一試的。