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加拿大購房置業(yè)須知

發(fā)布時間:2013-11-13
摘要:加拿大購房置業(yè)須知
  1、加拿大房地產(chǎn)市場分析
 。1)從人口統(tǒng)計學(xué)分析,發(fā)達(dá)國家因出生人口率持續(xù)下降,房屋需求會逐步下降。房地產(chǎn)市場從長遠(yuǎn)看呈現(xiàn)走低趨勢。如美國90年代房價下降,1993年一間典型住宅價格比1982年低30%;
 。2)北美的一些移民城市,如加拿大溫哥華、多倫多,因為移民的進(jìn)入刺激房地產(chǎn)市場有一定的發(fā)展。但一些移民的回流也從負(fù)面影響市場;
 。3)移民結(jié)構(gòu)影響房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu),除少數(shù)毫宅因投資移民大手買入導(dǎo)致高檔住宅價格上升外,其它住宅價格有不同程度下降,大量技術(shù)移民需要低中檔住宅;
 。4)與中國熱火朝天的房地產(chǎn)市場相比,加拿大房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)不溫不火或者小幅增長態(tài)勢,房屋價格難以持續(xù)走高,依靠置業(yè)對資產(chǎn)保值增值的期望不能太高。事實上自有物業(yè)每年的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用和地稅也不少;
 。5)在加拿大購買房屋,出用投資目的是較為困難的,作為日常居住和避稅目的則是相對合理的。因此應(yīng)該以自用物業(yè)投資、保值為主,適當(dāng)考慮增值潛力。
  2、以投資增值為目的的置業(yè)分析
 。1)在加拿大進(jìn)行房地產(chǎn)投資須有獨(dú)到眼光。如以大量資金投資在房地產(chǎn)市場,則應(yīng)著重在房地產(chǎn)市場細(xì)分市場內(nèi),真正有自己的特色和競爭優(yōu)勢。在投資前應(yīng)該有相當(dāng)正規(guī)的投資可行性分析和科學(xué)論證;
 。2)抓住加拿大經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的熱點(diǎn),相應(yīng)開發(fā)房地產(chǎn)市場;
 。3)房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟(jì)一樣也有景氣循環(huán),一般最好選擇在經(jīng)濟(jì)回暖時投資房地產(chǎn),也可在經(jīng)濟(jì)下降至谷底時收購空置物業(yè);
  (4)一般而言,房地產(chǎn)投資在所有的投資工具中風(fēng)險水平在中到高度。
  房地產(chǎn)流動性差,正常出售也須數(shù)月之久;
  房地產(chǎn)周期較長,解套須等待很長時間;
  在低租金時期,房屋日常收入可能不及各種物業(yè)管理費(fèi)用;
  (5)許多人投資置業(yè)過于著急,沒有冷靜分析市場,也不愿花錢請業(yè)內(nèi)人士幫助調(diào)查,最后投資套牢。由于物業(yè)交易和中介費(fèi)用很高,有時達(dá)售價10%。為節(jié)省中間費(fèi)用,供需雙方直接洽談,可能不能達(dá)到最好價格,或者挑選的物業(yè)不如意;
 。6)如自己沒有時間照顧物業(yè)管理,則應(yīng)聘請專業(yè)物業(yè)管理公司代管;
 。7)如果自己經(jīng)濟(jì)能力有限,可嘗試杠桿式物業(yè)投資。投資者只以物業(yè)總價值的一定比例(如25%)作為首期投資,便可享有租金收入和資本增值。在操作上是由專業(yè)物業(yè)投資或管理公司承擔(dān),投資者認(rèn)購的物業(yè)交其管理,物業(yè)出租的收入在支付完按揭款和管理費(fèi)用后,剩余收入和資產(chǎn)屬于投資者。該投資的風(fēng)險在于空置率高升和租金水平下降;
 。8)與房地產(chǎn)相關(guān)的證券是可以淘金的領(lǐng)域,這些證券包括房地產(chǎn)公司股份、上市房地產(chǎn)公司股票、房地產(chǎn)投資信托、按揭支持證券、按揭基金、按揭債券和房地產(chǎn)基金。如果能精于此,還是會有收獲的;
  (9)注意享受和充分利用收益性物業(yè)投資中貸款利息和投資損失減稅的好處。但相應(yīng)的出售收益性物業(yè)的資本增值則應(yīng)納稅。
  3、以自住自用為目的的置業(yè)分析
  (1)一般利用按揭貸款購買物業(yè)。按揭水平以個人和家庭的收入和儲蓄的金融資產(chǎn)來測算,量力而行。如果不當(dāng),購買房屋的還款計劃或者按揭還款可能成為家庭財務(wù)的巨大包袱,甚至導(dǎo)致個人和家庭破產(chǎn);
 。2)積累足夠的首付款。首付款越多,貸款利率和手續(xù)費(fèi)越低。對首次購房者,可低至5%的首付,但是需要購買房屋貸款保險。首付款較低,可能隨后的貸款利息要高得多。所以要權(quán)衡首付款高低利弊,以及其它投資的收益率和按揭利率比較;
 。3)選擇合理的抵押貸款方式和年限;
 。4)在加拿大購房過程中不一定一次就買到合適的房屋,可分步到位,逐步以小房換中房,中房換大房,直到滿意的房屋為止;
 。5)注意享受和充分利用家庭主要居住物業(yè)銷售的資本增值免稅好處。但是主要居所的按揭利息不能抵稅。
  4、購買住宅的程序
 。1)選擇一個有經(jīng)驗、有耐心、熟悉當(dāng)?shù)厥袌銮闆r的正派房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。(加拿大人購房通常通過地產(chǎn)代理公司,其收費(fèi)由賣方支付,所以地產(chǎn)代理公司代表賣方利益而非買方利益)
 。2)評估自己的供款能力,與有關(guān)銀行聯(lián)系和商談,預(yù)先確定是否可以按揭和可能的額度,作出一個相對詳細(xì)的預(yù)算方案;
  (3)考慮各種物業(yè)、鄰居和社區(qū)的類型以及優(yōu)缺點(diǎn),考慮新房屋或二手房、Condo、House、Townhouse、Apartment,新鄰居還是老鄰居等;
 。4)列出一個購房需求的清單,說明哪些是必須有的、哪些是有則更好?紤]房屋的特性、風(fēng)格、大小、座落朝向;
 。5)尋找可能購買的房屋并實地考察,把看過的房屋情況紀(jì)錄下來,比較每個房屋的優(yōu)缺點(diǎn)。掛牌出售房屋通常在周末對外開放,可與值班的經(jīng)紀(jì)或者業(yè)主作些深入討論;
  (6)不要急于作出決定,一定要花時間了解市場和考察各種物業(yè)。有可能經(jīng)紀(jì)人會帶著看十幾個甚至幾十個地方,也只有多看,經(jīng)紀(jì)人才能了解您的審美情趣和口味,推薦的房屋更有針對性;
 。7)找到合適房子后,雇傭一個好的房屋調(diào)查員,考察房屋內(nèi)所有結(jié)構(gòu)和設(shè)備使用情況,并紀(jì)錄成冊,這對舊房子更有必要。不要輕易相信賣方的檢房報告;
 。8)請地產(chǎn)代理準(zhǔn)備還價建議書,小心研究所有細(xì)節(jié),肯定所需的各項條件都在建議書內(nèi),如交房日期、照明、家用電器、窗簾及地毯等;
  (9)在簽名前應(yīng)請律師審查,以確保自己的法律權(quán)力受到保障。在建議書上簽字后,地產(chǎn)代理把它交給賣方。當(dāng)賣方同意并簽署后,建議書便成為合法而有約束力的合約;
 。10)買賣雙方都可互相討價還價和提出反建議,直至達(dá)成協(xié)議為止,建議書有改動,最好仍請律師審閱后再簽名。同一時間內(nèi)只可簽一份還價建議書。如果多簽,須依法完成簽過的買賣。賣方簽名后,無法取消賣房承諾;
  (11)合約生效后,按進(jìn)度支付款項;
 。12)準(zhǔn)備遷入新居的工作,包括一筆相當(dāng)于貸款額3——6%的過戶費(fèi)。
  5、購買服務(wù)的費(fèi)用項目
  (1)首期款項:
  一般首期款是物業(yè)成交價的25%。不夠該比例時需要支付很高的按揭利率,另外支付給政府機(jī)構(gòu)CanadaMortgageandHousingCorporation(CMHC)或MortgageInsuranceCompanyofCanada(MICC)擔(dān)保的保險費(fèi)(以及申請費(fèi)、法律費(fèi))。對初次置業(yè)者首期款可低至5%。
 。2)訂金:
  在簽還價建議書時支付,成交時再轉(zhuǎn)入首期內(nèi)。
 。3)法律費(fèi)用:
  購房過程中許多文件都需要地產(chǎn)律師先予審查,并復(fù)核屋契,處理有關(guān)物業(yè)的法律細(xì)節(jié)。
 。4)驗屋費(fèi):
  還價前聘請獨(dú)立驗屋公司或調(diào)查員評估房屋結(jié)構(gòu)狀況,檢驗后可知需要修補(bǔ)的地方及花費(fèi)。
  (5)房屋按愒貸款費(fèi)用:
  需要支付房屋的估價費(fèi)、房屋按揭貸款費(fèi)及利率調(diào)整支出。
 。6)物業(yè)保險:
  房屋必須購有火險才能按揭。
 。7)交易稅:
  買新房屋須支付貨品與服務(wù)稅(GST),為成交價的7%,對總值不超過45萬的主要居住物業(yè),可獲得GST退稅,另外可能須支付土地轉(zhuǎn)讓稅和省銷售稅(PST)。
 。8)賣方的調(diào)整:
  買屋的一方有可能要?dú)w還賣方某些支出,如該年度部份物業(yè)稅、設(shè)施、維修等。
  (9)物業(yè)稅(PropertyTax):
  業(yè)主有必要依物業(yè)估價每年向市政府交稅。

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