在中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者海南三亞采訪期間，對(duì)于房企出海，業(yè)界更多的共識(shí)是：通過“關(guān)系”、“變通”、“特權(quán)”去找捷徑等諸多慣性思維，是時(shí)候改改了。
赴美仍是最多選擇
“美國(guó)是中國(guó)房企走出去的最多選擇。”7月15日，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)采訪時(shí)表示，“今年會(huì)有所變化，總的格局不會(huì)改變，仍然是美國(guó)遙遙領(lǐng)先”。
從投資的目標(biāo)城市來看，首先是洛杉磯、紐約、舊金山、波士頓、華盛頓、爾灣、奧蘭多等等，無論是投資還是買房都是按照這一順序。
“我們接觸了幾十個(gè)已經(jīng)走出去，做了第一波投資的企業(yè)，因?yàn)樗麄儼凑罩袊?guó)思維來做，對(duì)海外的法律法規(guī)了解不透，按照中國(guó)投資的經(jīng)驗(yàn)，所以遇到水土不服，交了學(xué)費(fèi)。”7月14日，亨瑞集團(tuán)總裁鄒亨瑞在“中國(guó)海外房地產(chǎn)投融資實(shí)務(wù)論壇”上提醒開發(fā)商，國(guó)內(nèi)成功經(jīng)驗(yàn)、過去積累的理念和慣性思維跟美國(guó)的大環(huán)境差異很大。
亨瑞集團(tuán)管理層介紹，公司目前主要專注于美國(guó)的投資，已參與投資40多個(gè)美國(guó)地產(chǎn)項(xiàng)目，合作伙伴包括綠地集團(tuán)、北京建工集團(tuán)、Lennar、Stockbridge等中美知名開發(fā)商和投資基金。
“美國(guó)市場(chǎng)成熟，透明度高，法制強(qiáng)。從融資角度看，美國(guó)分工更細(xì)。”亨瑞資本投資總監(jiān)王硯對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)表示，凡是打算“走出去”的企業(yè)，都要充分了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，做到“入鄉(xiāng)隨俗”，做好市場(chǎng)差異的心理準(zhǔn)備。“將這棟樓研究清楚了，不如研究這個(gè)市場(chǎng)。國(guó)家經(jīng)濟(jì)越健康，房地產(chǎn)越健康。”王硯分析，目前美國(guó)經(jīng)濟(jì)的回暖已經(jīng)成為定局，未來的幾年美國(guó)經(jīng)濟(jì)上升趨勢(shì)是肯定的，在此過程中，未來的一兩年如果進(jìn)入美國(guó)的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)，時(shí)機(jī)還是合適的。
“雖然現(xiàn)在抄底時(shí)機(jī)已經(jīng)過去了，還是有合適的時(shí)機(jī)。”王硯認(rèn)為，美國(guó)房地產(chǎn)存在明顯的周期性，而且市場(chǎng)化程度比較高，中國(guó)房地產(chǎn)的周期處于下行周期，美國(guó)處于上行周期，這樣的情況下考慮對(duì)美投資是明智的選擇。
思維困局
房企走出去的模式是買樓還是開發(fā)？
清華大學(xué)房地產(chǎn)校友會(huì)副秘書長(zhǎng)、中國(guó)REITs聯(lián)盟籌備組副組長(zhǎng)王剛認(rèn)為，不同的企業(yè)走出去思路不一樣。以綠地和復(fù)星來看，綠地是開發(fā)為主，復(fù)星是投資為主。國(guó)內(nèi)是開發(fā)為主的房地產(chǎn)企業(yè)，到了海外還是以開發(fā)為主，到了海外依然是買地和散售的模式。
“國(guó)內(nèi)的開發(fā)商喜歡的思路是買地和開發(fā)。”王剛認(rèn)為，實(shí)際上地從獲得到產(chǎn)生利潤(rùn)的時(shí)間比較長(zhǎng)，跟中國(guó)的模式是不同的。國(guó)外是可以散售的，還有一種是通過REITs的方式退出，這跟中國(guó)散售的模式并不相同。在王剛看來，復(fù)星更多是PE的打法，注重持有階段的運(yùn)營(yíng)。
在這些實(shí)際的案例操作中，亨瑞集團(tuán)也總結(jié)了中國(guó)房企赴美開發(fā)投資現(xiàn)在面臨的主要困局。
鄒亨瑞表示，最常見的是缺少深入完整的盡職調(diào)查流程，不熟悉美國(guó)地產(chǎn)開發(fā)細(xì)節(jié)就盲目進(jìn)入，包括價(jià)格虛高、土地分割、建筑許可證細(xì)分、政府審批、工會(huì)及勞工問題等。
“決策理念脫離美國(guó)市場(chǎng)大環(huán)境及行業(yè)規(guī)范，固守國(guó)內(nèi)成功的經(jīng)驗(yàn)。”在鄒亨瑞看來，對(duì)中國(guó)投資者的另一個(gè)困局就是，由于主觀認(rèn)為“關(guān)系”、“特權(quán)”等能走捷徑的慣性思維導(dǎo)致投資決策失誤，使投資陷入未開工即虧損的窘境。
這樣的慣性思維往往表現(xiàn)為，在國(guó)內(nèi)，先將土地拿下來，后面的土地和程序可以通過關(guān)系來解決。在美國(guó)，卻往往是事與愿違。鄒亨瑞現(xiàn)場(chǎng)舉例南京一家在美國(guó)拿地的公司，“我們進(jìn)行了年化率的預(yù)測(cè)，怎么做也不會(huì)超過10%，笑著告訴他們，頂多就是一個(gè)‘農(nóng)民工’”。
在管理層方面，國(guó)內(nèi)企業(yè)缺少美國(guó)式的管理模式和經(jīng)驗(yàn)，在談合作時(shí)，主要的模式還是派國(guó)內(nèi)的元老出去，而這些人通常缺乏與州政府、市政府、地產(chǎn)商、中間商、建筑商等協(xié)調(diào)與談判的能力，這導(dǎo)致“個(gè)別房企投資項(xiàng)目?jī)H購(gòu)地價(jià)格即高出市場(chǎng)價(jià)近三成”。
鄒亨瑞認(rèn)為，盡管一些企業(yè)去美國(guó)已做了成功的嘗試，但更多的企業(yè)仍受制于“中國(guó)式思維”，在游戲規(guī)則完全不同的海外市場(chǎng)中頻頻遭遇“水土不服”。此外，還包括盲目縮減既定成本，誤以為“少花費(fèi)、跳步驟”的國(guó)內(nèi)通行辦法能夠行得通。結(jié)果經(jīng)常遭到罰款，造成延期、停工等更多風(fēng)險(xiǎn)。
繁雜的法律
要想安全走出去，不可忽視的是美國(guó)的法律。
“中國(guó)的企業(yè)舍不得花錢請(qǐng)律師，想節(jié)省費(fèi)用，結(jié)果做得不到位，或者是法律法規(guī)方面出現(xiàn)了問題，交了額外的學(xué)費(fèi)，甚至有的項(xiàng)目要停工遭受處罰。”鄒亨瑞說，美國(guó)的法律法規(guī)是非常復(fù)雜的。“美國(guó)當(dāng)?shù)氐姆�，無論是州政府、市政府、聯(lián)邦政府的法律都是有差別的，包括稅務(wù)和勞工環(huán)保都是有所區(qū)別的。”
此外，在美國(guó)的海外投資，很多延誤來自于意想不到的阻力：如在一些環(huán)境保護(hù)和公民意識(shí)強(qiáng)烈的地方，如圣地亞哥，民選的社區(qū)規(guī)劃組織的意見，可能通過其選舉的市政委員貫徹到一個(gè)城市的發(fā)展規(guī)劃和開發(fā)之中。若不能清楚其程序及影響力，很可能因?yàn)闆]有滿足社會(huì)規(guī)劃組織這種通常被中國(guó)投資者忽視或小覷的力量的利益而導(dǎo)致項(xiàng)目夭折。
同時(shí)，美國(guó)的信用制度特別發(fā)達(dá)，對(duì)個(gè)人征信、洗錢等問題管控嚴(yán)格，這對(duì)外國(guó)投資者來說也有一個(gè)適應(yīng)的過程，否則稍有不慎，便容易發(fā)生“觸礁”風(fēng)險(xiǎn)。
