近日，亨瑞集團(tuán)總裁鄒亨瑞先生接受了“金V說”的獨(dú)家專訪，詳細(xì)闡述了利用地產(chǎn)基金形式投資美國(guó)地產(chǎn)的趨勢(shì)和優(yōu)勢(shì)。
亨瑞集團(tuán)董事長(zhǎng)鄒亨瑞先生介紹，受EB5投資移民政策影響，亨瑞集團(tuán)每年辦理的2000多個(gè)投資移民客戶有美國(guó)投資的需求，房地產(chǎn)投資是這些客戶的最愛，因?yàn)榈禺a(chǎn)項(xiàng)目投資感覺總體安全可靠。于此同時(shí)，區(qū)別于像萬科、萬達(dá)等國(guó)內(nèi)大型地產(chǎn)公司有足夠人力物力可以在美國(guó)市場(chǎng)單打獨(dú)斗、全盤通吃，國(guó)內(nèi)眾多中小房企和高凈值個(gè)人，盡管認(rèn)為美國(guó)房市有很大增值空間和回報(bào)，但限于人力、資源實(shí)力不足，無法直接參與項(xiàng)目的開發(fā)，在這種情況下，基金投資成為他們參與美國(guó)地產(chǎn)投資的最好方式。
也正是在這種大趨勢(shì)下，亨瑞集團(tuán)成立了自己的獨(dú)立投資平臺(tái)--兆瑞資本，通過設(shè)立美元基金的方式滿足眾多國(guó)內(nèi)投資者的海外投資需求。今年兆瑞資本旗下基金規(guī)模已達(dá)到10億美元，撬動(dòng)了30億美元的投資項(xiàng)目。預(yù)計(jì)明年基金規(guī)模將達(dá)到25億美元的規(guī)模。
為了保證客戶資金安全性和理想回報(bào)，鄒亨瑞在涉足房地產(chǎn)投資初期抱著非常謹(jǐn)慎的求證態(tài)度，雇傭了一批專業(yè)團(tuán)隊(duì)從零開始，穩(wěn)扎穩(wěn)打，從拿地、規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)到盡職調(diào)查等整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資全流程深度參與介入，逐漸培養(yǎng)出一批專業(yè)資深的經(jīng)驗(yàn)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行全流程參與和風(fēng)控。
鄒亨瑞介紹，兆瑞資本未來投資布局是多元化的。目前集中于房地產(chǎn)的原因是美國(guó)地產(chǎn)項(xiàng)目還有1-2年的投資窗口期，隨著地產(chǎn)行業(yè)未來進(jìn)入周期性拐點(diǎn)，兆瑞資本也將拓展其他投資領(lǐng)域，比如影視、旅游、高端醫(yī)療、TMT，力求投資布局的多元化特征。
近日，鄒亨瑞接受了金V說的獨(dú)家專訪。主要為中國(guó)的高凈值客戶提供在中國(guó)和海外的投資機(jī)會(huì)的咨詢。
以下為“金V說”與鄒亨瑞的采訪對(duì)話實(shí)錄：
主持人：我們知道兆瑞資本的股東是全球最大留學(xué)移民服務(wù)咨詢公司亨瑞集團(tuán)，請(qǐng)問亨瑞集團(tuán)是怎么想到來做房地產(chǎn)投資基金的呢？
鄒亨瑞：亨瑞集團(tuán)早期主要以移民留學(xué)業(yè)務(wù)為主，經(jīng)過20多年發(fā)展，尤其過去五年，亨瑞集團(tuán)進(jìn)入美國(guó)市場(chǎng)，美國(guó)投資移民和加拿大等其他國(guó)家不一樣，其他國(guó)家都是被動(dòng)投資，美國(guó)投資移民相對(duì)來說需要你自己選項(xiàng)目、自己承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，而且客戶資金是以私募股權(quán)投資的形式，集中到一起，以優(yōu)先股、夾層貸款或者優(yōu)先級(jí)別貸款形式投入到美國(guó)項(xiàng)目。
實(shí)際上去美國(guó)投資項(xiàng)目種類很多，比如制造業(yè)、高科技都可以，但是現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的投資者，尤其投資移民，往往愿意選擇房地產(chǎn)相關(guān)的項(xiàng)目。在中國(guó)投資者眼里，房地產(chǎn)投資途徑相對(duì)可靠，比較獲認(rèn)可。
所以亨瑞集團(tuán)過去五年已經(jīng)直接投資介入將近50多個(gè)房地產(chǎn)相關(guān)的投資移民項(xiàng)目，還做一些非投資移民的項(xiàng)目，包括常規(guī)的房地產(chǎn)投資，這個(gè)過程中，亨瑞集團(tuán)為了保證客戶的利益，防止開發(fā)商犯錯(cuò)誤，雇傭了一批專業(yè)團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全程監(jiān)控，包括業(yè)務(wù)監(jiān)控、流程監(jiān)控、財(cái)務(wù)監(jiān)控，而最核心的是真正擁有項(xiàng)目的最終簽字權(quán)。比如投資移民基金到了項(xiàng)目賬號(hào)，資金使用的簽字權(quán)由我們控制，這些才是真正的根本。
因?yàn)檫@些年，常規(guī)的投資移民基金經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問題，我們要防范，在這個(gè)過程中培養(yǎng)出了管理經(jīng)驗(yàn)，資產(chǎn)管理和私人銀行管理團(tuán)隊(duì)也逐漸建立起來。
我是學(xué)技術(shù)出身，所以我堅(jiān)持認(rèn)為，必須全部介入才能真正熟悉整個(gè)業(yè)務(wù)。為了更可靠把握整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資過程，我要求我們這個(gè)團(tuán)隊(duì)從拿地、規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)，全流程親自參與學(xué)習(xí)，寧可自己出錢培養(yǎng)這部分人，只有真正懂行，才能做到最大范圍內(nèi)的風(fēng)控。
在這個(gè)過程中進(jìn)一步了解到，美國(guó)地產(chǎn)形勢(shì)和國(guó)內(nèi)完全不一樣。國(guó)內(nèi)主要是地產(chǎn)開發(fā)商單打獨(dú)斗，通吃全產(chǎn)業(yè)鏈。從拿地、銀行貸款、規(guī)劃、銷售、物業(yè)，都是一家。而美國(guó)則是極其專業(yè)細(xì)分，專業(yè)人做專業(yè)事。開發(fā)商是開發(fā)商，有地沒錢，總包商是總包商，相當(dāng)于國(guó)內(nèi)的建筑包工頭，銷售商是銷售商，管理商是管理商，而美國(guó)最重要最值得尊敬的一環(huán)，是投資商。投資商往往是各種基金，房地產(chǎn)基金、教育基金、養(yǎng)老基金。在這個(gè)過程中我們學(xué)到了很多經(jīng)驗(yàn)，覺得美國(guó)模式是很好的模式。
在我們做投資移民基金過程中，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)公司也想到美國(guó)發(fā)展，大的公司比如萬達(dá)，有足夠的人力物力，可以單打獨(dú)斗全盤通吃，但很多中小房地產(chǎn)企業(yè)包括一些個(gè)人，他們認(rèn)可美國(guó)房市的增值空間，覺得回報(bào)可靠，但限于人力、資源等實(shí)力不夠，只能以基金的形式投資進(jìn)入。在這種情況下只要他們認(rèn)可我們的管理團(tuán)隊(duì)，認(rèn)可我們過去的業(yè)績(jī)，我們的項(xiàng)目，那么我們的基金在市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)能力可以說是非常強(qiáng)的，兆瑞資本迅速擴(kuò)張可以說是順應(yīng)大勢(shì)而為。
主持人：如何看待中國(guó)人在美國(guó)購房更好，還是參與專業(yè)的房地產(chǎn)基金更好？
鄒亨瑞：幾個(gè)方面，一個(gè)是中國(guó)人在美國(guó)投資購房的需求在金融危機(jī)之后逐漸增多，形成井噴是去年尤其今年開始，有幾個(gè)原因：首先是去年APEC開放了10年旅游簽證，更多中國(guó)人到美國(guó)旅游，發(fā)現(xiàn)那邊的環(huán)境更好，房地產(chǎn)也比中國(guó)便宜很多，居住環(huán)境也好。第二個(gè)留學(xué)，從過去一萬至兩萬人，到過去幾年快速增加到20-30萬人，孩子讀書需要很多年，租房不如買個(gè)房住。另一方面，移民人數(shù)也在增加，也有投資房地產(chǎn)的需求。
最近兩個(gè)月這種趨勢(shì)更加井噴，一方面因?yàn)閲?guó)內(nèi)股市前幾個(gè)月劇烈動(dòng)蕩，股民損失慘重，國(guó)內(nèi)已經(jīng)沒有很好的投資渠道。另一方面人民幣過去幾十年一直在升值，突然貶值4%，而且這幾個(gè)月外貿(mào)數(shù)據(jù)比去年下降了接近20%，中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行的壓力很大，國(guó)內(nèi)企業(yè)尤其個(gè)人，有強(qiáng)烈的人民幣資產(chǎn)保值增值的訴求，所以一部分就開始配置境外資產(chǎn)。過去一年歐元、澳元、加元兌美元都貶值了20%-30%，而且將來美元可能還要繼續(xù)堅(jiān)挺至少5-6年，所以美元資產(chǎn)配置是相對(duì)保值增值的避風(fēng)港，以上幾個(gè)大因素導(dǎo)致，在美國(guó)繼續(xù)投資的人數(shù)會(huì)越來越多，量會(huì)越來越大。
至于具體是什么樣的投資模式，是多元化的。中國(guó)人首選置業(yè)，不住可以租出去，但現(xiàn)在有些客戶經(jīng)過3-5年買房子，發(fā)現(xiàn)出租管理很麻煩，而且減去各種手續(xù)費(fèi)稅費(fèi)回報(bào)率也不理想，在這種情況下，以美元地產(chǎn)基金形式投資，就是一個(gè)便捷、節(jié)省精力而且收益可控的好選擇。如果選擇正確，預(yù)計(jì)回報(bào)率在15%-20%。
主持人：公司投資美國(guó)房地產(chǎn)主要采用什么樣的策略，未來3年的規(guī)劃？
鄒亨瑞：亨瑞集團(tuán)早期在加拿大積累了一些房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，但都是小規(guī)模的，幾百萬到幾千萬的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不太大，所以進(jìn)入美國(guó)市場(chǎng)也很慎重，從小項(xiàng)目開始，比如在洛杉磯獨(dú)立開發(fā)豪宅，一棟500萬美元。經(jīng)過五年鍛煉培養(yǎng)，團(tuán)隊(duì)和經(jīng)驗(yàn)都有了，最近我們?cè)讵?dú)立操盤8個(gè)億美元的項(xiàng)目。跟很多有經(jīng)驗(yàn)的美國(guó)開發(fā)商、設(shè)計(jì)商、金融機(jī)構(gòu)聯(lián)手，一起規(guī)劃。盈利潛力非常大。
所以亨瑞集團(tuán)在地產(chǎn)開發(fā)方面第一要穩(wěn)扎穩(wěn)打，第二投資地點(diǎn)和方式很慎重，地點(diǎn)很重要，大家知道美國(guó)投資房地產(chǎn)就是location、location、location。在美國(guó)一線城市，比如舊金山、洛杉磯、紐約房?jī)r(jià)都偏高，那我們重點(diǎn)做二線城市，比如達(dá)拉斯、休斯頓。大家知道美國(guó)地產(chǎn)開發(fā)潛力好的地區(qū)，就是東西海岸和南部，呈現(xiàn)一個(gè)微笑曲線。從波士頓到邁阿密，休斯頓，再到芝加哥、洛杉磯，再到西雅圖，關(guān)鍵看一個(gè)重要數(shù)據(jù)，人口動(dòng)向。這些地方的人口是逐漸增加的，有些城市比如底特律就比較慘，人口下降30%，房子再便宜也沒人要。所以選擇預(yù)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿腿丝谠黾拥某鞘校前踩煽勘ＷC。
未來三年，從基金層面，我們今年投資基金能做到10億美元，撬動(dòng)30億美元的項(xiàng)目，但亨瑞集團(tuán)的私募股權(quán)基金，不管美元基金還是人民幣基金，從內(nèi)部我們就有2萬多個(gè)高凈值客戶，平均凈資產(chǎn)在1億人民幣，從他們那里足以一年募到10個(gè)億甚至15個(gè)億、20億美元的基金。所以這1-2年還是以房地產(chǎn)為主。兩年之后，地產(chǎn)就不會(huì)再進(jìn)入了，因?yàn)榈搅舜笾芷诘捻旤c(diǎn)。未來是多元化投資布局，根據(jù)客戶需求，有些對(duì)影視感興趣，有對(duì)旅游感興趣，有對(duì)高端醫(yī)療感興趣，還有對(duì)TMT互聯(lián)網(wǎng)+感興趣，所以我們也嘗試投一點(diǎn)天使基金，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)就1-2年的可投資窗口期。
主持人：亨瑞集團(tuán)有一個(gè)得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，通過移民服務(wù)積累了大量EB5的資金，投入房地產(chǎn)市場(chǎng)。請(qǐng)問EB5的資金在美國(guó)投資房地產(chǎn)的情況？
鄒亨瑞：美國(guó)有很好的移民政策，叫EB5，每個(gè)投資者至少投50萬美元，投到美國(guó)的一個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目必須產(chǎn)生就業(yè)。一般選擇地產(chǎn)項(xiàng)目感覺安全可靠，萬一出了狀況，至少房子是有價(jià)值的，保證客戶基本資金回來，不會(huì)血本無歸。亨瑞集團(tuán)通過這幾年的發(fā)展，美國(guó)投資移民今年能達(dá)到2000個(gè)投資移民的客戶，有10億美元的地產(chǎn)基金。這個(gè)基金主要根據(jù)不同城市不同的業(yè)態(tài)選擇，因?yàn)橥顿Y者有不同喜好，有投公寓的、投寫字樓的，投賓館的，還有投商業(yè)綜合體的、投養(yǎng)老院、康復(fù)中心的，很多元化，小的項(xiàng)目幾千萬美元，大的10億美元，非常多元化。
主持人：兆瑞資本作為私募基金管理的平臺(tái)，在集團(tuán)扮演了很重要的角色，能否具體講講？
鄒亨瑞：亨瑞集團(tuán)是個(gè)老品牌，有20多年的歷史，主要以移民留學(xué)為主，現(xiàn)在拓展到海外就業(yè)、海外地產(chǎn)開發(fā)、海外地產(chǎn)基金。我們?cè)瓉硐胧欠翊蚝嗳鸬钠放疲诮涣鬟^程中，覺得這是移民留學(xué)，不能太亂。最后決定成立一個(gè)全資子公司，從運(yùn)作品牌宣傳等方面，更直接。
兆瑞資本現(xiàn)在在北京也成立了人民幣基金，有兩個(gè)發(fā)展方向，有的客戶說我投人民幣行不行，人民幣基金同樣可以通過自貿(mào)區(qū)合法的渠道投到海外。而且投資方向非常多元化，很多客戶中意國(guó)內(nèi)的一些大佬，沈南鵬、王強(qiáng)、徐小平，領(lǐng)投的項(xiàng)目，如果客戶認(rèn)可我們的人民幣基金，我們發(fā)一個(gè)定向跟投，相信很多客戶愿意。這是我們將來多元化的鋪墊。
主持人：作為私募基金管理公司來說，管理團(tuán)隊(duì)是非常重要的，請(qǐng)您介紹一下在美國(guó)和中國(guó)的投資管理團(tuán)隊(duì)？
鄒亨瑞：我個(gè)人在加拿大做研究員，搞科研的，所以做事比較謹(jǐn)慎，我們是全程監(jiān)控的，所以對(duì)基金管理團(tuán)隊(duì)也一樣，要求非常專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，美國(guó)總體來說投資管理額度超過30億美元了，以后每年要有10億美元的投資基金。我們自己的基金有10-15億美元，明年可能到25億-30億美元。美國(guó)的團(tuán)隊(duì)成員有很強(qiáng)的基金背景，有的是20-30年的地產(chǎn)基金或金融機(jī)構(gòu)背景，也有很好的學(xué)歷背景，哈佛、MIT、斯坦福、沃頓商學(xué)院的學(xué)歷背景，他們已經(jīng)有深厚的管理經(jīng)驗(yàn)和人脈資源。
北京有人民幣基金，為了國(guó)內(nèi)對(duì)接更方便，也有團(tuán)隊(duì)，像關(guān)博仁關(guān)總，以前是首創(chuàng)3個(gè)基金的管理人，非常有經(jīng)驗(yàn)。另外Danny，MIT畢業(yè)在基金行業(yè)做了20年。也是國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)流程，做到非常專業(yè)，保證每個(gè)環(huán)節(jié)的監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)防范到位。
