老一代人在奇怪當代年輕人到底怎么回事的時候，常常喜歡用下面這些經(jīng)濟和社會標準來評判，比如找工作、結婚、買房等等。他們的觀察往往陷入缺乏說服力的科學理論——“臉譜網(wǎng)站導致了他們的懶惰”，或充滿了評判式的意見——“他們的無能要怪他們的父母。”這些理論可能缺少說服力，但看到的現(xiàn)象是事實。找工作的年輕人越來越少了。結婚的越來越少了。買房的也越來越少了。
1980年到2000年，25到30歲的年輕人買房的比例從43%下降到了38%。30出頭的人買房的比例則從61%下降到了55%。在經(jīng)濟繁榮和衰退的循環(huán)之后，這兩個比例還在繼續(xù)下降。2009年到2011年，年輕人購買第一套抵押貸款房屋的比例比10年前少了一半。
一個阻力是學生貸款。“接近1萬億美元，美國日益增長的未償還學生貸款對房地產(chǎn)市場的復蘇是一大阻力，不僅把首次購房者擋在門外，也限制了低利率的作用，”鮑勃?威利斯在《彭博商業(yè)周刊》上撰文寫道。這是好消息也是壞消息。學生貸款增加表明學生在增多。在衰退時期，我們應該希望有更多的人去上學。但首次購房者的卻步不前也損害了房地產(chǎn)銷售，同時助長了一個惡性循環(huán)。
年輕人買房的比例下降是個令人困惑的趨勢。過去30年來，利率在逐步降低。貸款條件也放松了。女性在職場的地位日益提高，這對家庭的收入也是一種補充。為什么面對這些利好條件，年輕人買房的卻越來越少了呢？
結婚的人越來越少
要理解為什么年輕人買房比例下降，先要問問自己：買房需要什么條件？我們先從3個基本條件開始。你需要貸款。你需要收入來還貸。你可能還需要一個配偶。除去收入、性別和教育因素，已婚者比未婚者買房的可能性要高23%，更多人會在準備結婚的時候買房。
“1980-2000年年輕人買房數(shù)量減少的同時，貸款買房條件卻越來越寬松了，”馬丁?熱爾韋和喬納斯?贊希爾在他們的論文《為什么年輕人買房數(shù)量減少了？》中寫道。因此我們不能責怪貸款條件差。政府的干預和貸款條件的創(chuàng)新意味著更多的年輕夫婦可以買房了。女性就業(yè)和收入的提高也使家庭收入提高了。這也應該使買房者增加才對。但事實是沒有。原因要歸咎于結婚人群的減少。結婚人數(shù)的減少和“家庭收入風險”的增加導致了年輕人買房數(shù)量的減少。
不幸的是，結婚人數(shù)減少這個趨勢很難扭轉(zhuǎn)。我個人的總結是：高等教育率的提高推遲了許多人的婚姻，而隨著婦女在經(jīng)濟上與男性越來越平等，以經(jīng)濟為目的的婚姻也在減少，享受單身的女性也日益增加。
但這還不是全部原因。對經(jīng)濟形勢的恐慌不光是婚姻。還有錢的問題。
25歲44歲的人群結婚率在1980- 2000年間降低了15%。但這在熱爾韋和費希爾的估算中只占了一半的因素。另一半來自于薪水的停滯不前，以及對動蕩的經(jīng)濟導致的通脹、衰退和失業(yè)問題可能會影響家庭收入的擔憂。從本質(zhì)上說：人們不買房是因為對經(jīng)濟形勢感到恐慌。
這種恐慌超越了性別和階層，而且在一代人的時間里變得明確具體起來。一項調(diào)查將上世紀四五十年代出生的人和上世紀五六十年代出生的人做了比較，結果相比前者，后者當中大學畢業(yè)生的經(jīng)濟不確定感高了11%，高中畢業(yè)生的經(jīng)濟不確定感高了52%。對于上大學價值的不確定感也有所增高。這并不完全是他們的假想。從上世紀50年代到70年代，每10年工資就會增長44%是過去30年的3倍還多。如果那種增速持續(xù)下來，一個典型的勞動者現(xiàn)在每年的收入將是19.4萬美元。
大衰退使租住流行
房子很貴。對于房子這樣昂貴的東西，其問題在于你只用自己的錢是買不起的。你需要用到別人的錢。這就是抵押貸款出現(xiàn)的原因。
在大衰退之前，抵押貸款的興盛也產(chǎn)生了創(chuàng)造性的毀滅。在大衰退之前，我們住得很分散——都在郊區(qū)獨門獨戶的房子里。大衰退之后，我們又住到了一起。有很長一段時間，1/4的年輕人搬去與父母同住了。更多的人搬進了公寓并增加了室友以分擔房費。過去3年，抵押貸款利率大幅下跌，為有條件買房的人們創(chuàng)造了極好的機會。但誰又有錢又有機會呢？20多歲人群的失業(yè)率是全國平均失業(yè)率的兩倍。除了對最高質(zhì)量的借貸者，銀行收緊了對所有人的借貸條件。
你可以根據(jù)那些惹眼的數(shù)字得出結論說，年輕人不喜歡買房是對特定衰退的過度反應。一些城市的房價已經(jīng)跌了1/3。夫婦們還有幾年就可以還清債務。貸款利率已經(jīng)到了空前的低點。還能有比這更好的買房時機嗎？
也許沒有。但如果我們從過去30年學到點什么的話，那就是未雨綢繆是明智之舉。供應鏈和軟件蠶食了我們的崗位。金融手段蠶食了我們的儲蓄。防止這些風險的保險成本也在上升。“感覺每次我們有了大約兩萬美元的時候，就會有些糟糕或意想不到的事情發(fā)生，”住在布魯克林的居民史蒂夫?金尼說。他是新的租房一族，而如今租房的價格在漲，房價卻沒有上升。過去兩年，3/5的凈就業(yè)崗位都給了二三十歲的人，他們是 “租房的主力”。
在這個具有長期信心的人住往會吃苦頭的環(huán)境中，難怪越來越多的年輕人開始以月為單位打算了。
