目前，“去美國(guó)炒房”已經(jīng)成為大中城市里的一個(gè)熱門(mén)話(huà)題。美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了2008年金融危機(jī)后，至今還沒(méi)有恢復(fù)到危機(jī)前的水平。許多房產(chǎn)投資者認(rèn)為目前正是進(jìn)入正處于低迷的美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的良機(jī)。但美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)真的像想象中的那么美好嗎？在美國(guó)康州哈特福特居住了11年之久的彭天認(rèn)為，在美國(guó)買(mǎi)房置業(yè)可是有許多“門(mén)道”的。
■講述人：彭天
■國(guó)籍：中國(guó)
■中國(guó)居住城市：石家莊
■現(xiàn)居：美國(guó)康州Hartford(哈特福特)
■職業(yè)：IT項(xiàng)目經(jīng)理
■聯(lián)排別墅的停車(chē)位產(chǎn)權(quán)屬于購(gòu)房者，而且不需要額外付費(fèi)
居住印象
市區(qū)內(nèi)商品房很少
彭天所在的美國(guó)康州哈特福特本身是個(gè)不大的城市，但人們通常所說(shuō)的哈特福特的概念是“The Greater Hartford”(即“大哈特福特”)。
據(jù)介紹，哈特福特大約有120萬(wàn)的人口，很大一部分人在市內(nèi)上班，但是居住在城市周邊的小城鎮(zhèn)里面，所以每到周末時(shí)，整個(gè)哈特福特市幾乎成了空城。在哈特福特市內(nèi)的建筑，80%以上是政府和各個(gè)公司，20%左右是公寓樓，而且基本上都是出租的。
彭天說(shuō)：“人們居住的城市周邊的小城鎮(zhèn)與市中心截然不同。這里沒(méi)有樓房，只有一個(gè)個(gè)的小區(qū)，或獨(dú)自的別墅，錯(cuò)落于綠色的海洋中，自然環(huán)境優(yōu)越。”這種居住概念大概和美國(guó)是車(chē)輪上的國(guó)家密不可分，這里的人們都不喜歡整日呆在所謂的水泥叢林中，每到周末都會(huì)駕車(chē)去大自然玩。當(dāng)然，汽車(chē)的普及也給人們提供了這樣的條件。
房子在工廠(chǎng)里制造
一般來(lái)說(shuō)，美國(guó)的房產(chǎn)類(lèi)型可以分為Apartment(公寓，大多用于出租)、Condo(類(lèi)似于國(guó)內(nèi)的單元房，可租可買(mǎi))、townhouse(類(lèi)似于國(guó)內(nèi)的聯(lián)排別墅)、Single family house(獨(dú)棟別墅，美國(guó)最主要的住房類(lèi)型)、Ranch(別墅外加周?chē)艽笠粔K地)、Mansion（豪宅一般都有兩位數(shù)的臥室和衛(wèi)生間)。
在美國(guó)人們居住的房屋主要以Condo和別墅為主，而且房屋的材料也以木材為主。彭天說(shuō)，使用木材很大的一個(gè)原因是便于運(yùn)輸，“說(shuō)起來(lái)很夸張，不是運(yùn)輸木材，而是運(yùn)輸房子。這里買(mǎi)房子(一般單獨(dú)別墅)，可以自己選地址，選戶(hù)型，甚至可以自己畫(huà)圖紙由開(kāi)發(fā)商給你做。房子是在開(kāi)發(fā)商的工廠(chǎng)制造的，做好了就給你運(yùn)過(guò)來(lái)，固定在地基上面。”
美國(guó)的法律對(duì)私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)是極為完善的，當(dāng)業(yè)主買(mǎi)下一棟別墅后，這棟別墅就會(huì)永久屬于業(yè)主，甚至包括這棟別墅所在的土地，以及土地下面的礦產(chǎn)等。而且，任何人在不經(jīng)過(guò)業(yè)主同意的情況下進(jìn)入別墅范圍內(nèi)都是非法的。
學(xué)區(qū)房升值比較快
影響美國(guó)房?jī)r(jià)的因素有很多，如當(dāng)?shù)氐闹伟睬闆r、居住環(huán)境、房子建造年份、社區(qū)內(nèi)人員職業(yè)成分等。但在每個(gè)地區(qū)，房?jī)r(jià)的主要決定因素是房屋所在區(qū)域的學(xué)校質(zhì)量。
彭天說(shuō)，美國(guó)的中小學(xué)生必須在所住區(qū)域的學(xué)校學(xué)習(xí)讀書(shū)，如果想要跨區(qū)上學(xué)，除非是上私立學(xué)校，但私立學(xué)校的學(xué)費(fèi)要比公立的貴很多。“好學(xué)區(qū)的房子比較保值、升值也比較快，因?yàn)橛行『⒌募彝?huì)為了讓孩子上好學(xué)校而不惜多花錢(qián)來(lái)這里買(mǎi)房子。”
另外，美國(guó)人購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)不僅是為居住，也是對(duì)生活方式的選擇，如果想過(guò)安逸的田園式生活，他們會(huì)選擇有前后花園的獨(dú)立住房，這樣可以養(yǎng)花養(yǎng)草等；如果為了上班方便，那他們就會(huì)選擇市內(nèi)或近郊的公寓。
置業(yè)成本
搬家費(fèi)用極其高昂
美國(guó)人的房產(chǎn)觀念與中國(guó)人有很大的區(qū)別。一般的美國(guó)年輕人在大學(xué)畢業(yè)找到工作后就不會(huì)再和他們的父母住在一起了。
在開(kāi)始工作的幾年中，他們一般會(huì)在所在公司附近租房居住，而房租一般不超過(guò)總收入的30%。只有當(dāng)工作穩(wěn)定、成家立業(yè)后，才會(huì)考慮買(mǎi)房子。
彭天介紹，租房最大的好處是靈活，在換工作的時(shí)候可以省去很多麻煩。但是，在美國(guó)搬家的費(fèi)用可是極其高昂的。據(jù)悉，請(qǐng)搬家工一般是每小時(shí)80美元(約合540元人民幣)，雇3個(gè)人干8小時(shí)就近2000美元了(約合人民幣13000多元)。所以有不少人在搬家時(shí)會(huì)將一些家具、電器都扔了，以節(jié)省搬家費(fèi)用。
也有很多人把搬不了的東西貼在網(wǎng)上，有需要的人就會(huì)自己想辦法弄走。彭天說(shuō)，他就曾幫朋友去搬過(guò)一個(gè)免費(fèi)的鋼琴。
買(mǎi)房時(shí)會(huì)量力而行
彭天以他身邊幾個(gè)美國(guó)朋友的購(gòu)房經(jīng)歷為例，“他們買(mǎi)房會(huì)在家庭收入可承受的范圍內(nèi)選擇，一般是稅前家庭收入的4至6倍。”
即如果一個(gè)家庭一年掙10萬(wàn)美元(約合人民幣68萬(wàn)元)，那么40至60萬(wàn)美元(約合人民幣272萬(wàn)至408萬(wàn)元)的房子是比較合適的選擇。
如果要向銀行貸款的話(huà)，銀行會(huì)根據(jù)購(gòu)房人的信用歷史來(lái)決定是否可以貸款以及貸款的利率，最常見(jiàn)的貸款額是房?jī)r(jià)的80%。貸款的年限一般是15年，利率約為5.35%；或30年，利率約為5.05%。
彭天還特別提到，當(dāng)買(mǎi)房者付了首付，和銀行談好了借貸條件，簽了買(mǎi)賣(mài)合同后，這個(gè)房子就“形式上”歸買(mǎi)房者所有了。“在付完銀行貸款之前，房契是在銀行手中的，一旦購(gòu)房者不能按時(shí)按月償還，銀行就有權(quán)沒(méi)收住房來(lái)還貸。”彭天說(shuō)。
買(mǎi)房后變成“房奴”
美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)上沒(méi)有“毛坯房”的說(shuō)法，在市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)的房產(chǎn)都是裝修好的，甚至包括冰箱、熱水器等家用電器，即在買(mǎi)房后都是可以“拎包入住”的。而一般再裝修的目的是出于增值的考慮，為了賣(mài)出時(shí)可以談個(gè)好價(jià)錢(qián)。
不過(guò)，在美國(guó)可沒(méi)有像國(guó)內(nèi)這么多的“炒房客”，因?yàn)樵诿绹?guó)擁有一處房產(chǎn)，持有成本很高。彭天介紹在美國(guó)買(mǎi)房容易，但買(mǎi)了房就會(huì)成為“房奴”，因?yàn)閾碛羞@套房子以后產(chǎn)生的其他費(fèi)用是“深不見(jiàn)底”的。
據(jù)彭天介紹，房屋的任何維護(hù)、維修費(fèi)用都由房產(chǎn)所有人承擔(dān)，所以多數(shù)人會(huì)選擇用保險(xiǎn)來(lái)緩解這些意外支出。常見(jiàn)的保險(xiǎn)項(xiàng)目有火災(zāi)、水災(zāi)及其他自然因素造成的損失，保險(xiǎn)年費(fèi)用約為3000至5000美元(約合人民幣2萬(wàn)至3萬(wàn)多元)。
除了這些自然因素造成的損失，其他的維修如水管破裂、下水道堵塞、屋頂漏水等都需要自己全額支出，這些維修的費(fèi)用都較貴，一般每小時(shí)要100至200美元(約合人民幣680~1360元)。
另外一項(xiàng)很大的支出是每年3%左右的房產(chǎn)稅，如在哈特福特地區(qū)，一套30萬(wàn)美元(約合人民幣204萬(wàn)元)的別墅每年需要支付9000美元左右(約合人民幣6萬(wàn)多)的房產(chǎn)稅。
所以，如果一個(gè)美國(guó)炒房客手里捂著幾套房子，別說(shuō)是還月供，就是每年累積的3%的房產(chǎn)稅都是一筆巨款。所以大多數(shù)美國(guó)人的房子都用來(lái)自住，擁有兩套房子的美國(guó)人不多見(jiàn)。
