博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇于2014年7月15-16日在海南三亞舉行，主題——回歸“新常態(tài)”：結(jié)構(gòu)化調(diào)整與經(jīng)濟(jì)再平衡。亨瑞集團(tuán)總裁鄒亨瑞做《投資美國(guó)房地產(chǎn)：赴美地產(chǎn)投資的挑戰(zhàn)及低成本融資途徑》主題演講。
亨瑞集團(tuán)總裁鄒亨瑞博士發(fā)表演講
亨瑞集團(tuán)總裁鄒亨瑞博士發(fā)表主題演講時(shí)表示，近兩年越來(lái)越多的中國(guó)企業(yè)從初期的投資到地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)跟穩(wěn)定物業(yè)投資是完全不同的概念，復(fù)雜性要大得多。我相信在座的各位也會(huì)打一個(gè)疑問(wèn)，我是否應(yīng)該趕出海的大潮，去美國(guó)投資，以什么樣的方式投資，穩(wěn)定物業(yè)投資還是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，還是抱團(tuán)出海，還是通過(guò)基金的形式分得一杯羹�，F(xiàn)在美國(guó)地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)的主要模式是資產(chǎn)配置國(guó)際化和企業(yè)的需求，在此過(guò)程中，有的企業(yè)做得比較好，有成功的經(jīng)驗(yàn)。我們接觸了幾十個(gè)已經(jīng)走出去，做了第一波投資的企業(yè)，因?yàn)樗麄儼凑罩袊?guó)思維來(lái)做，對(duì)海外的法律法規(guī)了解不透，按照中國(guó)投資的經(jīng)驗(yàn)，所以遇到水土不服，所以交了學(xué)費(fèi)。
去年下半年，綠地在美國(guó)進(jìn)行了50億美元的項(xiàng)目，今年上半年在綠地的帶動(dòng)下，很多的中國(guó)企業(yè)一時(shí)沖動(dòng)，沒(méi)有做完整深入的調(diào)查，或者是沒(méi)有委托亨瑞公司提供相應(yīng)的調(diào)研服務(wù)，多多少少遇到了一些困難，走了彎路，交了學(xué)費(fèi)。
國(guó)內(nèi)成功經(jīng)驗(yàn)、過(guò)去積累的理念和慣性思維跟美國(guó)的大環(huán)境差異很大�；蛘呤窍葘⑼恋啬孟聛�(lái)再說(shuō)，后面的土地和程序可以通過(guò)關(guān)系來(lái)解決，往往是事與愿違。南京一家公司將地拿了，我們進(jìn)行了年化率的預(yù)測(cè)，怎么做也不會(huì)超過(guò)10%，笑著告訴他們，頂多就是一個(gè)“農(nóng)民工”。
綠地拿了一塊地后，北京另外一家企業(yè)很快投資拿了另外一塊地。我們給他們的建議，做市場(chǎng)調(diào)查，后來(lái)發(fā)現(xiàn)他們土地大批文有了，但是小批文沒(méi)有拿到，他們認(rèn)為5個(gè)月可以拿到，我們說(shuō)至少明年可以批下來(lái)，結(jié)果他們投資的2億美元就趴在那里不動(dòng)，投資的年化率就大大的下降。
走出去的企業(yè)，缺少美國(guó)式的管理模式和經(jīng)驗(yàn)，因此要跟當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)進(jìn)行有效的合作。主要的模式還是派國(guó)內(nèi)的元老出去，他們?nèi)狈γ绹?guó)的知識(shí)和背景，因此和各方的協(xié)調(diào)和溝通能力就差一些。談判的應(yīng)變性和主動(dòng)性就差一些，北京的企業(yè)買地的價(jià)格如果合理進(jìn)行的話，至少可以下降20%到30%，因此年化率未超過(guò)10%�，F(xiàn)在中國(guó)70%到80%的房地產(chǎn)企業(yè)到美國(guó)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，都是派自己的團(tuán)隊(duì)為主，因此出現(xiàn)了很多的問(wèn)題。
到美國(guó)無(wú)論是投資還是開(kāi)發(fā)，美國(guó)的法律法規(guī)是非常復(fù)雜，中國(guó)的企業(yè)舍不得花錢請(qǐng)律師，想節(jié)省費(fèi)用，結(jié)果做得不到位，或者是法律法規(guī)方面出現(xiàn)了問(wèn)題，交了額外的學(xué)費(fèi)，甚至有的項(xiàng)目要停工遭受處罰。
美國(guó)當(dāng)?shù)氐姆�，無(wú)論是州政府、市政府、聯(lián)邦政府的法律都是有差別的，包括稅務(wù)和勞工環(huán)保都是有所區(qū)別的。沃爾瑪拿了一塊地，空置了很久。沃爾瑪來(lái)的時(shí)候，市政府說(shuō)，什么都包了。但是忽略了一點(diǎn)，未跟當(dāng)?shù)氐木用翊蚝谜泻�，做好公關(guān)。當(dāng)?shù)鼐用癖頉Q是否要蓋沃爾瑪，結(jié)果居民未通過(guò)，所以沃爾瑪?shù)倪@個(gè)土地就空置在那里。
