1.項目簡介
該項目計劃將一個7層倉庫改建為集擁有一個可容納45人的報告廳、樣品展示室、公共流量實驗室（用于水利研究及產(chǎn)品研發(fā)的必要且造價昂貴的設(shè)施）、休息室和咖啡廳為一體的高端辦公樓與科研中心，開發(fā)總面積約9.8萬平方英尺。項目建成后承租方將包括密爾沃基水利委員會、威斯康辛大學(xué)密爾沃基分校、AO史密斯、巴德格計量、威斯康辛州經(jīng)濟發(fā)展局、威立雅稅務(wù)等；諸多知名企業(yè)、政府及科研機構(gòu)等都將在該大樓內(nèi)配置研究設(shè)施。項目預(yù)計于2012年夏季開工，工期一年。
2.地理位置
威斯康辛州位于美國中北部，靠近五大湖區(qū)。密爾沃基是威斯康辛州最大的城市，坐落于密歇根湖的西岸，南距芝加哥市約200公里。由于毗鄰密西根湖這個獨特的“地利”優(yōu)勢，密爾沃基的目標是成為一個國際淡水中心，通過水利研究來發(fā)展淡水產(chǎn)業(yè)。
密爾沃基地區(qū)不僅擁有充足的淡水資源，而且該區(qū)還集結(jié)了一批在水利行業(yè)中具有非凡商業(yè)及水利學(xué)術(shù)研究實力的企業(yè)。密爾沃基地區(qū)依托其極強的輔助性策略來使這些公司與其學(xué)術(shù)研究實力相結(jié)合，成為了一個集淡水資源研究、經(jīng)濟發(fā)展與教育于一身的世界級水利中心。
3.項目位置
該項目設(shè)在威斯康辛州密爾沃基市中心著名的歷史街區(qū)第五區(qū)，距離密爾沃基市中心不足1英里，臨近密爾沃基河并位于歷史街區(qū)第三區(qū)的西南方。項目緊鄰Reed Street Yard（位置為223 W. Pittsburgh Avenue, Milwaukee, WI）。項目的建筑從密爾沃基市第6大街高架橋和州際公路794/94/43直接可見。
4.項目優(yōu)勢
開發(fā)商與建筑所有方提供項目完工擔保。如果項目建設(shè)超出預(yù)算，開發(fā)商將自行對超出部分負責；
威斯康辛大學(xué)密爾沃基分校作為主要承租方之一，其淡水科學(xué)院是全美唯一的淡水科研學(xué)院及世界上領(lǐng)先的水利研究院校，將憑借此項目拓展其規(guī)模。通過增加工作人員，及研究人員來形成新的與水產(chǎn)業(yè)相關(guān)的公司；
通過RIMS II經(jīng)濟模型計算，該項目將創(chuàng)造655個新的就業(yè)機會，完全滿足I-829取消條件所需的260個就業(yè)指標；其中項目硬性和軟性建設(shè)成本相關(guān)的間接就業(yè)總數(shù)為375，即只要項目完工，就完全可以解決就業(yè)指標；
該項目已經(jīng)吸引了眾多與水產(chǎn)業(yè)有關(guān)的公司。已經(jīng)簽約的承租方包括A.O.史密斯（全球著名水利產(chǎn)業(yè)品牌），巴德格計量（全球著名水利產(chǎn)業(yè)品牌），水利委員會（政府機構(gòu)），威立雅水務(wù)（全美著名水務(wù)公司）。意向承租方包括威斯康辛大學(xué)-密爾沃基分校（校方已通過，等待州政府復(fù)審即可簽約），威斯康辛州WEDC（高級水利技術(shù)公司），WC/WEDC總租賃（威斯康辛州經(jīng)濟發(fā)展公司），美洲水科技（全美著名水利科研公司），URS以及大密爾沃基委員會（政府機構(gòu)）；
大樓投入運營后年平均凈收益約為150萬美元并且逐年遞增，有持續(xù)穩(wěn)定的運營環(huán)境和還款收入來源；
項目方將以所有相關(guān)不動產(chǎn)、家俱和相關(guān)器具、儲備金帳戶以及營業(yè)賬戶享有擔保權(quán)益（Security Interest）；
按照資本化率方式，完工后的建筑最大市值約為21,000,000萬美元，用作抵押再融資完全可以滿足EB-5貸款償還要求。亦可出售該項目大樓進行EB-5貸款的償還；
全方位產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢：密爾沃基地區(qū)背靠全世界最大的淡水資源，擁有強大的水利產(chǎn)業(yè)與科研力量，并得到當?shù)卣l(fā)展淡水資源研究與產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的有力政策支持；
本項目為改建項目，工期短僅為一年，預(yù)計2013年下半年完工；
EB-5貸款擁有該項目的第一按揭抵押，即投資人為第一還款順位；
投資有較好回報：投資人將獲得每年1%的利息，五年后一次性支付；
美國三大律師事務(wù)所提供完善的法律咨詢保證，且亨瑞集團一直保持著EB-5申請100%的通過率。
5.商業(yè)環(huán)境
密爾沃基地區(qū)具有的獨特優(yōu)勢，在水利產(chǎn)業(yè)中起到了帶頭作用。密爾沃基有150多家與水利產(chǎn)業(yè)有關(guān)的公司, 全球11家最大的水利產(chǎn)業(yè)公司有5家在密爾沃基有分公司。許多公司的總部也位于密爾沃基地區(qū)，包括水利產(chǎn)業(yè)巨頭：巴德格計量計量（Badger Meter），艾歐史密斯（A.O. Smith），科勒（Kohler）以及一些中小規(guī)模的新興企業(yè)。一些公司已經(jīng)意識到了此優(yōu)勢，比如通用（GE）和濱特爾（Pentair）已在2008年合資成立了一個全球性住宅水過濾企業(yè)，并選擇將總部設(shè)立在密爾沃基地區(qū)。
學(xué)術(shù)和研究設(shè)施也是密爾沃基地區(qū)的一個顯著的優(yōu)勢，超過100位研究水產(chǎn)業(yè)的學(xué)術(shù)科學(xué)家和研究人員都集中在該地區(qū)。該數(shù)字預(yù)計在未來的十年中（包括鄰近地區(qū)在內(nèi)）將大幅增長。五大湖水資源研究所擁有五大湖最大的淡水研究設(shè)施。
密爾沃基地區(qū)擁有得天獨厚的豐富淡水資源，該地區(qū)還包括了一些業(yè)務(wù)集中在水和水研究領(lǐng)域方面的公司。憑借這些公司的戰(zhàn)略支持以及其強大的學(xué)術(shù)研究實力，密爾沃基地區(qū)將成為集經(jīng)濟發(fā)展，教育樞紐于一身的世界淡水研究中心。2009年，密爾沃基被聯(lián)合國城市契約計劃授予“創(chuàng)新城市”稱號；及2011年獲得美洲清潔水資源授予的“水資源獎”榮譽。
6.資金結(jié)構(gòu)
7.項目資金/擔保到位情況
建筑所有方股權(quán)投入已經(jīng)到位；
政府投入包括：
（1） NMTC（新興市場稅務(wù)減免）約386萬美元將于EB-5資金募集完畢時一次性支付給項目，約為項目開工時（2012年5月至8月）；
�。�2） HTCs（歷史稅務(wù)減免）約351萬美元將于項目建成時一次性支付（約2013年夏季），項目方將先行墊付所有資金立即啟動項目；
建筑所有方已申請過橋貸款代替HTCs直至項目完成，EB-5貸款獲批后將在項目完成前進入置換該短期貸款，以降低EB-5貸款風險；運用過橋貸款是目前美國移民局最認可的操作模式之一，該模式中I-526的通過率非常高；
項目建筑許可批準函已收到，正式開工許可將在項目開工前完成（申請審理周期約為2-4周）；項目完工擔保亦將于項目開工前完成。
8.開發(fā)商背景介紹
開發(fā)商HKS Holdings有限責任公司是位于威斯康辛州密爾沃基市的一個全方位的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司。該公司已經(jīng)完成了超過2億美元的地產(chǎn)開發(fā)項目，并且參與了超過20億美元的結(jié)構(gòu)性地產(chǎn)融資。HKS Holdings有限責任公司在包括歷史稅務(wù)減免與新興市場稅務(wù)減免的稅務(wù)減免項目方面有全面深入的知識和經(jīng)驗。該公司已經(jīng)完成了大量地產(chǎn)開發(fā)項目，包括諸如：
2007年，與“威遜開發(fā)”一起完成了位于密爾沃基市東芝加哥大街311號的一座公寓式辦公室與零售商鋪大樓的改建，將其改建為一座93,000平方英尺的4層的頂級公寓式寫字樓和1樓商鋪。項目總開發(fā)成本為13,000,000萬美元。
2009年，該公司完成了同區(qū)位于北密爾沃基大街153號的一個改建項目，一座15,000平方英尺的頂級閣樓式寫字樓和21,000平方英尺的1樓商鋪。該項目總成本約為700萬美元，其中一部分得到了歷史稅務(wù)減免的融資。該項目獲得了節(jié)能環(huán)保設(shè)計領(lǐng)導(dǎo)獎評選的銀獎（Silver Status by the USGBC’s Leadership in Energy and Environmental Design (LEED)），并且獲得了2009年的市長設(shè)計獎（2009 Mayor’s Design Award）。
2011年5月，與“KBS建筑”共同完成了位于密爾沃基市第29大街與賴特大街東北角的“隔壁兒科”項目，一座兒童醫(yī)院設(shè)施。該項目有7,600平方英尺，分為牙科設(shè)施和醫(yī)學(xué)設(shè)施。
HKS Holdings 有限責任公司的負責人是Kyle Strigenz。他畢業(yè)于馬奎特大學(xué)（Marquette University）金融和市場專業(yè)與商業(yè)法律。之前就職于紐約的Ackman Ziff地產(chǎn)集團任總經(jīng)理15年。目前他除了就任HKS Holdings 有限責任公司負責人3年，同時還是首通投資有限責任公司（First Pathway Partners）的首席投資官，即本項目的管理人公司。前述多個已完成的地產(chǎn)開發(fā)項目，均是在Kyle Strigenz的主導(dǎo)下順利完成，并且在業(yè)內(nèi)得到認可與褒獎。Kyle Strigenz 20年的職業(yè)生涯均在房地產(chǎn)和投資行業(yè)，在地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)融資與資金運作方面具有扎實的知識和極豐富的經(jīng)驗。
9.監(jiān)管銀行簡介
為保障客戶的資金安全，亨瑞集團與摩根大通銀行加強了長期戰(zhàn)略合作關(guān)系，對客戶的 EB-5 投資資金進行監(jiān)管，并為客戶節(jié)省銀行監(jiān)管相關(guān)費用。
摩根大通銀行是全球歷史最長、規(guī)模最大的金融服務(wù)集團之一，擁有 7930 億美元的資產(chǎn)，管理的資金超過 6300 億美元，業(yè)務(wù)遍及 50 多個國家，是投資銀行業(yè)務(wù)、金融服務(wù)、金融事務(wù)處理、投資管理、私人銀行業(yè)務(wù)和私募股權(quán)投資方面的領(lǐng)導(dǎo)者。
10.退出機制
還款方式：EB-5貸款在第5年到期時，由開發(fā)商出售部分項目資產(chǎn)或以該項目資產(chǎn)做抵押向銀行融資進行還款。根據(jù)收益預(yù)期報告，建筑年平均收益約為150萬美元，市場價值約為$21,000,000，完全滿足抵押再融資的要求。
項目文件/資料（歡迎您向咨詢顧問垂詢）:
移民局批文：美國移民局對該區(qū)域中心的審核批文；
TEA審核批準文件，人口普查資料：證明該區(qū)域?qū)儆谀繕司蜆I(yè)區(qū)域，EB-5投資人僅需投資金額為50萬美元；
商業(yè)計劃；
經(jīng)濟評估報告：美國區(qū)域經(jīng)濟評估專家保羅.索莫爾斯對該項目就業(yè)預(yù)期評估報告；
政府對項目的支持信函；
未來10年的收益預(yù)期報告；
土地所有權(quán)證明文件，產(chǎn)權(quán)保險及環(huán)境評估報告；
項目管理協(xié)議，已經(jīng)簽約的承租人協(xié)議及其他承租人意向書；
項目土地實景及設(shè)計效果圖：
