美國(guó)房產(chǎn)投資，如何納稅？

 

在美國(guó)投資房產(chǎn)相對(duì)中國(guó)復(fù)雜很多。很大一部分原因來(lái)自美國(guó)國(guó)稅局 (IRS) 的繁瑣稅務(wù)政策。

 

自住兩年升值部分不用交稅

 

稅法規(guī)定:在賣(mài)美國(guó)房產(chǎn)時(shí)，如果屋主在五年之內(nèi)，自住超過(guò)兩年，賣(mài)房后，美國(guó)房產(chǎn)升值部分(Capital Gain)不用交稅(夫妻二人可免50萬(wàn)，個(gè)人可免25萬(wàn))。當(dāng)然大家還是要挑有升值潛力的房子，不然5年后美國(guó)房產(chǎn)根本沒(méi)漲，那就不符合投資的意義了。

 

保留美國(guó)房產(chǎn)維修收據(jù)，避免現(xiàn)金交易

 

屋主維修出租房屋所花費(fèi)的支出，一定要保留收據(jù)，因?yàn)檫@些收據(jù)在美國(guó)房產(chǎn)報(bào)稅時(shí)，都可以算作支出，以抵租房收入。

 

如果請(qǐng)工人，也建議屋主從國(guó)稅局(IRS)網(wǎng)站 上下載1099表格，這樣支付給工人的費(fèi)用，可以用來(lái)報(bào)稅。許多華人在聘請(qǐng)工人時(shí)，都愿意以現(xiàn)金方式交易以取得較低的收費(fèi)，但這樣做，不僅報(bào)稅時(shí)沒(méi)有憑據(jù)，而且無(wú)法獲得沖抵美國(guó)房產(chǎn)租金收入的出租成本支出。

 

出租房折舊沖回越早越好

 

出租房的另外一種節(jié)稅策略是折舊沖回。只有房子的價(jià)值可以折舊，土地價(jià)值部分不能折舊。出租的美國(guó)房產(chǎn)分27.5年來(lái)折舊算。比如說(shuō)，你買(mǎi)個(gè)房子20萬(wàn)，土地值4萬(wàn)，房子本身值16萬(wàn)。你每年就可以折舊16萬(wàn)/27.5。27.5年以后，你已經(jīng)把那16萬(wàn)都折舊完了。這時(shí)候你把房子賣(mài)掉，賣(mài)了30萬(wàn)。增值的10萬(wàn)，你要付長(zhǎng)期資本利得，稅率比較低。可是那16萬(wàn)以前幫你省稅的折舊部分，你要重新交稅。這部分美國(guó)房產(chǎn)稅，就叫做折舊沖(deprecation recapture)。

 

更換美國(guó)房產(chǎn)考慮“1031”延稅

 

按照“1031”，如果投資人將舊房子(稱(chēng)做 Relinquished Property)賣(mài)掉, 用所賺的錢(qián)又買(mǎi)了一棟房子 (稱(chēng)做 Replacement Property)，則所賺的錢(qián)可以暫時(shí)不交美國(guó)房產(chǎn)稅(Tax Deferred)。

 

當(dāng)然“1031”延稅方法要符合不少要求，比如在賣(mài)房45天內(nèi)要找出想買(mǎi)的房，180天內(nèi)要過(guò)戶(hù)，錢(qián)要交給“合格中介”保管，納稅人和買(mǎi)賣(mài)中介不能碰錢(qián)，也不能利用增加貸款來(lái)套現(xiàn)。同時(shí)，必須是投資用房換投資用房，不能換自住房；交易必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成；新購(gòu)的房子必須等同或大于舊房子的價(jià)值等。

 

注意：“1031”是緩稅，不是免稅，建議想使用“1031”延稅的美國(guó)房產(chǎn)投資者必須提早準(zhǔn)備，并在專(zhuān)人指導(dǎo)下嚴(yán)格按照要求進(jìn)行交換，以免造成不必要的損失。