根據全美房地產經紀商協(xié)會（National Association of Realtors,NAR）2018年的一份調查，中國買家已經連續(xù)6年成為全美第一大外國購房群體。
隨著中國的國際化程度越來越高，為自己和家人配置海外資產逐漸成為一種流行的理財方式。在全球資產中，美國房產對于中國人來說一直有著莫大的吸引力。但是，在經過紛繁復雜的貸款和購房手續(xù)之后，有些投資人卻發(fā)現在美國持有房產還需要面臨各種各樣的問題，其中最突出的當屬期間碰到的各種稅費了。
今天為大家介紹一下在美國持有或交易房產會涉及到的一些稅費以及如何使這些花出去的錢能一箭雙雕。
01
房產稅（Property Tax）
房產稅通常需要由屋主按時支付給政府。房產稅的具體稅率每個地區(qū)都不一樣，但是它們在聯邦稅務上的優(yōu)惠力度卻是一樣的。最常用的方式就是將當年已繳納的房產稅納入列舉抵扣（Itemized Deduction）來降低房主當年的收入。
例子：小李在美國持有一處房產，該處房產每年的房產稅為10,000美元。假設他當年收入為60,000美元，如果小李選擇使用列舉抵扣，那么小李只需要對收入的50,000美元部分計稅。
02
貸款利息抵扣（Mortgage Interest Deduction）
國稅局對于貸款買房的納稅人也有稅收優(yōu)惠。根據2017年特朗普稅改之后的政策，在2017年12月14日之后獲得的貸款，由75萬美元本金所產生的利息可以全額抵扣，而在之前獲得的貸款可以抵扣1百萬美元所產生的利息。這些利息可以列舉抵扣的計算。
例子：假設其他請況都不變。但是小李買房時產生了75萬美元的貸款。他需還2,500美元，其中1,500美元利息。所以小李可以再抵扣1.8萬美元，最終計稅金額僅為3.2萬美元。
03
代扣代繳房租（Withholding Tax）
國稅局出于監(jiān)管方便的原因要求第三方代管房產機構在支付給外國人租金收益時代扣代繳租金的30%作為預繳稅款。相對的，如果出租方有美國綠卡，那第三方機構則無需代扣代繳。此外，擁有美國綠卡的人士可以把地稅、貸款利息、房屋維護費用以及折舊作為抵扣項來降低租金收入。
例子：小李選擇將自己的房產以每月5千美元（每年6萬美元）出租。如果小李是外國人，則需由管理公司代扣代繳1.8萬美元。如果小李有綠卡，那么他將可以享受和美國民眾一樣的地稅、貸款利息、折舊以及每人的標準抵扣額。
04
交易所產生的資本利得稅（Capital Gain）
在出售房屋時，計稅額為賣房款減去購置成本，而這部分收益被稱為資本利得。美國的資本利得有兩種常用稅率：一種是短期資本利得稅率，這些收入將按照正常的稅階計算稅金；另一種是長期資本利得稅率，這部分利得將按照0%-20%的稅率單獨計稅。但是，如果交易時賣方為外國人的話，那么買方有義務在交易時直接將15%的房款代扣代繳至國稅局。
例子：小李以50萬美金購入該處房產，而賣出時售價為1百萬美金。如果小李有美國綠卡，那么他將從買方收到1百萬美金。如果小李是外國人，那么買方需將1百萬美金的15%代扣代繳至國稅局，而在交易完成時，小張只能收到85萬美金的房款。
05
產權變更時可能產生的贈與稅
如果屋主想要將房產贈予給他人，那么有可能產生贈與稅或遺產稅的合規(guī)需求。持有美國綠卡的屋主享有每人每年1.5萬美金的年度豁免額以及每人1140萬美元的終身豁免額。但是如果屋主沒有綠卡，那么他僅可以享受年度豁免額，而遺產豁免額僅為6萬美元。
例子：小李希望將自己名下價值1百萬的房產贈予小王。如果小李有美國綠卡，那該處房產的贈予將由于1140萬美金豁免額的關系僅有申報義務而不會產生實際稅負。如果小李是外國人，那么這1百萬的房產將無法豁免，而是需要按照美國遺贈稅在產權變更當年申報并繳納贈予稅。
所以，一張美國綠卡不僅可以在房產持有、出租、交易和轉讓時為您的財富保駕護航，還可以享受美國的各種稅務優(yōu)惠。
06
海外投資，身份先行
一張美國綠卡，可以為你在美國配置資產和稅務規(guī)劃過程中，帶來更多便利，更可享受綠卡的全部福利！
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