11月1日，在正和島《中國企業(yè)家精神特質(zhì)》研究叢書系列第五場讀書會上，亨瑞集團總裁鄒亨瑞先生分享了國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)海外創(chuàng)業(yè)的彎路和經(jīng)驗教訓。

鄒亨瑞先生在讀書會現(xiàn)場做演講
 

中國房地產(chǎn)企業(yè)在海外創(chuàng)業(yè)容易想當然

    最近幾年，亨瑞集團總結(jié)了很多房地產(chǎn)企業(yè)到美國開發(fā)的實踐案例。比較典型的就是容易想當然，尤其中國企業(yè)對律師，對專業(yè)的咨詢機構(gòu)的認可度、認知度有欠缺，不愿花錢。

    比如，國內(nèi)一個大公司到美國買了一個分樓，幾億美元，目的是想把它轉(zhuǎn)化成一個公寓，他請了美國最大的律師機構(gòu)。前期就問，我的目的能不能達到？那個律師調(diào)研了，說一年前兩條街改成公寓了，還有幾塊也改了，這個能不能改，還不能肯定，如果要肯定的答案，需要出200萬美元。這個公司可能舍不得，后來把這個辦公樓申請成住宅，改成公寓，開始一步一步走，以為比較簡單。走了將近兩年，到今年上半年，市政府又否定了，不允許改，因為這個建筑物有一定的歷史，具有歷史紀念意義，政府不通過。最后這個樓的投資價值，回報預期基本為零。前期該花的錢沒有花到位，因為舍不得。

    另一個，國內(nèi)一個地產(chǎn)企業(yè)在洛杉磯，要買一塊一個多億美元的地，這塊地要蓋四棟樓。買之前，律師說，你要拿到所有的批文，這四塊地算一個公司，公司一拿下，馬上就可以開工。前期會計師說了，如果四棟樓在一個公司名下，以后交稅可能會多一半，萬一某一個樓出了問題，被告，可能整個受影響，所以最好的構(gòu)架是把四個樓分成四塊或者三塊，每棟樓申請不同的公司，這樣土地就要分割。有人提出，分割可能時間比較慢，慎重一點。他想國內(nèi)總體批文規(guī)劃都有了，分割一下土地是很簡單的事，一兩個月就能搞定，一下一億美元投進去了。他當時想，如果組合，稅務交的少，萬一哪個樓有法律糾紛，這樣不會影響整體四棟樓，有的是出租式的，有的是銷售式的，有的是酒店。然而沒想到的是，洛杉磯做土地分割，分成獨立的塊，至少需要一年半到兩年，這樣投進去，回報率一下低下來了。

    還有一個比較直接的，2010年深圳一個公司在洛杉磯的市中心買了一個當時要倒閉拍賣的萬豪酒店。萬豪酒店大概400個房間，他買了以后，入住率從50%提升到70%，盈利不錯，他覺得要裝修一下，因為掛著萬豪牌子，裝修設計需要通過萬豪認可。國內(nèi)的老板說，這是我的樓，我需要加一點中國的元素，沒有經(jīng)過萬豪批準改造方案，就動工了。后來入住率一下從80%掉到20%左右，因為沒有全球的酒店訂購系統(tǒng)，一下就虧損了。后來他找君悅酒店，說我按你的要求設計圖案改。他耍了一個小聰明，裝修需要很多高檔的原材料，大理石或者特殊的材料，給他制定了6家供應商，他沒有完全用，覺得貴，從國內(nèi)運過來一部分材料，外表看不出來。裝修完了，環(huán)保驗收，結(jié)果環(huán)保指標達不到，各種污染，這傻眼了，兩千多萬花進去了。怎么辦？硬著頭皮，整個拆掉，又要花兩千萬。這回他聽話，拆的過程中，營業(yè)受到影響，正式掛牌之前，上了全球的訂購系統(tǒng)，入住率20%到30%。把樓下空的租出去，簽了八年的合同。君悅說這些東西必須清走，如果掛牌，整個運行得達到標準。那個樓六千萬買下來，前兩年損失四千萬，現(xiàn)在市場好，翻了一倍，如果賣能賣1.2億，他趕的時候好，但是走了彎路。

    還有一個酒店，機場買的希爾頓，它是缺乏社會責任。洛杉磯的工會很強，一般大一些的酒店都有工會，用工會，成本會高出15%左右，而且不太好管。合同到期，他把工會清出去了，請了其他人，工會在法律上沒有辦法，有些人就到門口抬著棺材待著，嚴重影響客流量。后來和工會談判，最后找了一個平衡，一部分工會能進來。

    這方面的經(jīng)驗教訓和故事，還有很多，包括比亞迪在洛杉磯，派出的人，工作非常努力，一天十幾個小時，都愿意加班，美國員工就受不了了。美國對工人保護非常好，一般不允許加班，即使他愿意，也不能超出一周，或者一個月不能超過幾天。比亞迪說，中國員工天天加班，我有壓力，有想法，相關勞動部門說了，中國人應該按照美國的標準，也不要拼命干，該休息要休息。

    我們一個客戶，溫州的，在洛杉磯開眼鏡店，眼鏡一條街區(qū)大概7、8家眼鏡店，他買了一個商鋪，他比同行早開兩個小時，晚上晚關兩個小時，價格低5%到10%，我當時說差異不要太大，做了3個月，業(yè)務下降了。怎么辦？他們找茬，買他的眼鏡，找了一個眼鏡小螺絲，說是美國有專利的，實際上是有點像，沒有跟他說，直接告了警察，警察把他抓起來，關了一晚上，我們幫他找律師保出來。最后達成一個和解，說價格以某種促銷可以稍微低點，開門時間不要太長了，把生意搶太多了。

    西方有一些理念，具體的人文環(huán)境，宗族、信仰，中國企業(yè)是要考慮的。像綠地做的比較好，經(jīng)過一年努力，容積率批50%，多的收益，給當?shù)氐尼t(yī)院捐一些，給當?shù)氐慕烫锰峁┮恍﹫鏊�，給無業(yè)或者無家可歸的人撥一點，給他們提供一個新的場所，提供一些知識，通過媒體宣傳，贏得當?shù)鼐用竦囊恍┲С�，政府給它批文會相對的快一些。很多這些方面都可以供大家參考。
 

給國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)海外創(chuàng)業(yè)一些建議

    鄒亨瑞先生表示，地產(chǎn)國際化是最好的創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新的實例。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，過去十年是黃金十年，做的很成功，收益回報很高，現(xiàn)在進入白銀時代。雖然積累了一些經(jīng)驗，但是國內(nèi)的法律體制、生態(tài)環(huán)境跟國外是完全不一樣的，到國外去做地產(chǎn)完全是全新的一個創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的過程。

    以美國為例，美國的房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)完全不一樣。國內(nèi)大房地產(chǎn)企業(yè)萬達現(xiàn)在在美國跟亨瑞集團獨家合作，亨瑞提供技術支持、融資支持、預售支持，因為亨瑞在美國有經(jīng)驗和團隊。國外是高度的專業(yè)化、細分工的一個商業(yè)模式，拿地是拿地，投資商是投資商，總包是總包。很多經(jīng)驗、思路是不一樣的。

    在過去二三十年中，國有企業(yè)或者國家對外投資交了不少學費，走了不少彎路，這幾年房地產(chǎn)企業(yè)走出去，也交了學費，走了彎路。相對來說，民營企業(yè)走的比較慎重，跟國外結(jié)合地好一些，在海外創(chuàng)業(yè)過程中，學費交的少一點，多數(shù)是盈利的。正常情況，好的回報率應該是20%左右，雖然前期走了一些彎路，但也達到10%以上，多數(shù)是盈利的。

    亨瑞集團總結(jié)了一些經(jīng)驗和企業(yè)的教訓，可以供到海外創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的國內(nèi)企業(yè)參考：第一，國內(nèi)企業(yè)要根據(jù)自己的實際情況，人力、財力、物力決定是否國際化，第二、要考慮好以怎樣的模式進入新的市場。以美國為例，多數(shù)企業(yè)沒有自己的團隊，沒有自己的經(jīng)驗，這樣的情況應該和當?shù)氐拈_發(fā)商形成合作伙伴，這樣可以能夠避免一些失誤。

    國內(nèi)的中小企業(yè)海外創(chuàng)業(yè)，應該先選擇小點的項目，比如幾千萬的項目。還有一個是抱團出海，中小企業(yè)做國際化，單獨出海，可能財力、人力、物力有難度，風險大。

    有個典型的案例，上海成立了一個地產(chǎn)聯(lián)合公司，十個房地產(chǎn)公司，每個出一千萬美元，一億美元出海，能降低風險，能集思廣益，分析討論，做決策，更加謹慎一點。中小房地產(chǎn)企業(yè)可能沒有辦法跟綠地、萬達、萬科這些企業(yè)比，但是中小企業(yè)的國際化，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)過程中可以抱團取暖。再小一點企業(yè)，出于對美元匯率的綜合考慮值得投資，可以通過買入私募股權，促進自己學習了解海外的市場、商業(yè)模式、法律法規(guī)，為將來進入到海外創(chuàng)業(yè)，提供一些準備。

 

    提問：您一直致力于幫助中國企業(yè)國際化，在您看來，中國本土的房地產(chǎn)企業(yè)在培養(yǎng)國際化人才方面應該做些什么樣的準備？他們自身在成長過程當中，應該怎么善用這樣的人才，制定長期的國際化戰(zhàn)略？

    鄒亨瑞：大多數(shù)企業(yè)短時間很難有自己的國際化人才，或者是富有國際經(jīng)驗的管理團隊。想很快登上國際化舞臺，可能要在當?shù)卣乙粋�合作方，在國際合作過程中，培養(yǎng)自己的人才、管理團隊。現(xiàn)在有一個利好，最近幾年留學生很多，美國一年將近30萬留學生。把這些人才培養(yǎng)好，不管對中國，還是對其他國家，都是件很好的事情，現(xiàn)在中國在這方面做的還有所欠缺。