美國(guó)在新冠病毒疫情蔓延的防控上仍然面臨著重重挑戰(zhàn)，但可喜的是購(gòu)買房地產(chǎn)的黃金機(jī)會(huì)已經(jīng)到來(lái)。為什么現(xiàn)在和2021年便是購(gòu)置美國(guó)房地產(chǎn)的好時(shí)機(jī)？
1. 全國(guó)各地房?jī)r(jià)走軟
根據(jù)美聯(lián)儲(chǔ)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)（FRED），2017年美國(guó)房屋銷售價(jià)格中位數(shù)開(kāi)始走軟。由此可見(jiàn)，一些定價(jià)的通縮早被釋放出來(lái)了。
如果我們看一下2006年底上一個(gè)峰值之后發(fā)生了什么，我們看到銷售價(jià)格中位數(shù)在2.5年的時(shí)間里從25.5萬(wàn)美元下降到21萬(wàn)美元（-17%）。2009年的下半年的，房?jī)r(jià)觸底。
從2009年底到2012年，房?jī)r(jià)逐漸走高，然后在2017年下半年從22萬(wàn)元爆發(fā)式上漲約55%至34萬(wàn)元。
此后，銷售價(jià)格中位數(shù)從34萬(wàn)美元下降到2019年第四季度的約31萬(wàn)美元，跌幅為9%。
隨著價(jià)格和貸款利率雙雙下降，負(fù)擔(dān)能力上升。
2. 超低的房貸利率
房貸利率處于歷史低位，現(xiàn)在一些貸款人甚至為自住房提供了低于3%的30年抵押貸款。如果房子對(duì)您來(lái)說(shuō)是剛需的話，看到這么低的利率，很難坐著不下手。
視乎情況，這樣的低利率可能會(huì)讓買房比租房更實(shí)惠。而房貸很可能是購(gòu)房者最高的一項(xiàng)成本，低利率肯定會(huì)推動(dòng)購(gòu)房。
但利率也是一把雙刃劍。如果未來(lái)抵押貸款利率上升——短期內(nèi)肯定是很大的一個(gè)“如果”，因?yàn)槊缆?lián)儲(chǔ)已經(jīng)承諾在2022年之前保持低利率——那么可能會(huì)影響房?jī)r(jià)。但是，由于低利率使得現(xiàn)在的房子更實(shí)惠，買家可能會(huì)認(rèn)為未來(lái)的加息是值得擔(dān)心的事情。
3. 股市處于歷史高位
標(biāo)普500指數(shù)在2019年收盤時(shí)漲幅達(dá)到了驚人的31%。在2020年，標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)和納斯達(dá)克指數(shù)在經(jīng)歷了2020年3月的艱難時(shí)期后，已經(jīng)反彈到歷史高點(diǎn)。因此，股票投資者非常富有，特別是科技投資者。
股市創(chuàng)造了如此多的財(cái)富，難免會(huì)有一部分財(cái)富轉(zhuǎn)移到2019年滯后的房地產(chǎn)上。將紅利變成實(shí)際資產(chǎn)的傳統(tǒng)將繼續(xù)下去，特別是現(xiàn)在。我們都渴望一種安穩(wěn)的感覺(jué)，而擁有一套房子或更大更好的房子會(huì)有幫助。
同時(shí)，我們也在尋求投資獲利。鑒于房地產(chǎn)價(jià)格比股票走得慢，分散投資于美國(guó)中心地帶的“18小時(shí)城市”會(huì)是可靠的策略。
4. 2020總統(tǒng)大選年
如果我們只知道一件關(guān)于權(quán)力欲強(qiáng)的政客的事情，那就是為了繼續(xù)執(zhí)政，他們會(huì)盡一切可能幫助確保經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)。
股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)往往會(huì)因?yàn)榭偨y(tǒng)候選人的所有競(jìng)選承諾而被炒作起來(lái)。重點(diǎn)是，無(wú)論誰(shuí)勝出，股市和房市往往都會(huì)表現(xiàn)良好。
5. 租金持續(xù)走高
房產(chǎn)的價(jià)值最終取決于其租金收入。一些沿海城市由于房?jī)r(jià)上漲速度加快，資本化率上限會(huì)較低。而中心城市的資本化率上限將更高，這為追求收入的投資者提供了巨大的價(jià)值。
隨著冠狀病毒的大流行，數(shù)百萬(wàn)人需要就地避難的地方。不過(guò)，多虧了經(jīng)濟(jì)刺激支票、各州豐厚的失業(yè)救濟(jì)金和工資保護(hù)計(jì)劃，相信很多美國(guó)人都能挺過(guò)封鎖期，繼續(xù)支付房租。在一些州，您每月可以賺到5,000多美元以上的失業(yè)救濟(jì)金。
6. 千禧一代正處于黃金購(gòu)買期
千禧一代現(xiàn)在大多在30歲左右，這意味著他們有10多年的時(shí)間來(lái)攢首付。他們也正處于安家立業(yè)、生兒育女的階段。
擁有房產(chǎn)的最大催化劑可能莫過(guò)于孩子。當(dāng)您追求穩(wěn)定時(shí)，您的筑巢本能就會(huì)超常發(fā)揮。此外，可能沒(méi)有比來(lái)自千禧一代的需求更大的房地產(chǎn)投資的多年催化劑。
如今，千禧一代幾乎占到了購(gòu)房者的40%。
7. 工資增長(zhǎng)再創(chuàng)新高
家庭實(shí)際收入中位數(shù)終于在2017年突破了歷史新高。最新數(shù)據(jù)是2018年底的63179元，相信當(dāng)2020年2019年的數(shù)據(jù)出來(lái)后，家庭實(shí)際中位數(shù)收入會(huì)進(jìn)一步上升。
8. 國(guó)外熱錢降溫
在2017年之前，許多沿海城市的買家不得不與富有的外國(guó)資金競(jìng)爭(zhēng)，尤其是來(lái)自中國(guó)的資金。外國(guó)買家引起了競(jìng)價(jià)戰(zhàn)，并對(duì)本地潛在買家造成了很大的競(jìng)爭(zhēng)。此后，中國(guó)嚴(yán)厲打擊熱錢外流。因此，2019年中國(guó)買家購(gòu)買美國(guó)房地產(chǎn)的人數(shù)同比下降超過(guò)50%。
現(xiàn)在，人們對(duì)2020年的冠狀病毒感到擔(dān)憂，中國(guó)富人正想盡一切辦法從中國(guó)經(jīng)濟(jì)走向多元化。
最終，外國(guó)資金會(huì)再次涌入美國(guó)，對(duì)美國(guó)房產(chǎn)的需求已經(jīng)積壓了兩年多，當(dāng)需求最終被釋放出來(lái)時(shí)，很可能會(huì)再次引發(fā)全現(xiàn)金的競(jìng)價(jià)戰(zhàn)。
9. V型經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇
在2008-2009年金融危機(jī)期間，美國(guó)的中位數(shù)房?jī)r(jià)在2.5年內(nèi)下降了約17%。美國(guó)不會(huì)經(jīng)歷類似幅度的衰退，因?yàn)?008-2009年經(jīng)濟(jì)衰退后，貸款標(biāo)準(zhǔn)一直非常嚴(yán)格。
自2009年以來(lái)，只有信用分?jǐn)?shù)優(yōu)秀的人才能獲得抵押貸款，負(fù)攤銷貸款已經(jīng)消失了。買房首付20%以上也再次成為普遍做法。信用度高的借款人積累了如此多的房屋資產(chǎn)，大多數(shù)房主應(yīng)該能夠比過(guò)去更容易地度過(guò)金融危機(jī)。
自2016年底的峰值以來(lái)，美國(guó)的銷售價(jià)格中位數(shù)已經(jīng)下降了約9%。即使房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，達(dá)到與上一次經(jīng)濟(jì)衰退相同的幅度，也只剩下8%了。
2020年為對(duì)抗冠狀病毒而自發(fā)的衰退意味著，由于美國(guó)有能力開(kāi)放經(jīng)濟(jì)，所以復(fù)蘇應(yīng)該會(huì)更快。這次的經(jīng)濟(jì)衰退與上一次有很大的不同，上一次的衰退花了好幾年的時(shí)間才把系統(tǒng)的過(guò)度杠桿作用化解掉。
10. 貸款限額提高
美國(guó)聯(lián)邦住房金融局（FHFA）公布了2020年房利美和房地美將收購(gòu)的抵押貸款的最高貸款限額。
在美國(guó)大部分地區(qū)，2020年一單元房產(chǎn)的最高標(biāo)準(zhǔn)貸款限額將為510,400美元，比2019年的484,350美元有所增加。
在高成本地區(qū)，房利美和房地美收購(gòu)的抵押貸款最高貸款限額將為765,600美元。更高的貸款限額意味著購(gòu)房者能夠在相同的貸款利率下購(gòu)買更多的房子。
