美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會（NAR）發(fā)布了《2020年美國住宅市場國際買家報(bào)告》，從全美乃至全球經(jīng)濟(jì)狀況、國際買家、國際客戶業(yè)務(wù)情況等方面全方位分析了美國住宅全球買家記交易在2019年4月到2020年3月間的市場表現(xiàn)。
數(shù)據(jù)說話
01
740億美元
2019年4月至2020年3月期間國際買家住宅購買量
02
15.4萬套
外國買家購買現(xiàn)房的數(shù)量，約占現(xiàn)房銷售額3%
03
61%
作為新移民或簽證持有者居住在美國的外國買家比例
04
排名前五國外買家
中國(115億美元)、加拿大(95億美元)、墨西哥(58億美元)、印度(54億美元)、哥倫比亞(13億美元)
05
外國買家購房前五目的地
佛羅里達(dá)州(22%)、加利福尼亞州(15%)、德克薩斯州(9%)、紐約(5%)、新澤西州(4%)
06
314600美元
外國買家購房價(jià)格中位數(shù)（相比之下，美國已售現(xiàn)房購買價(jià)格中位數(shù)為274,600美元)
07
8%
外國買家購買房屋價(jià)格在100萬美元或以上比例（在所有現(xiàn)房買家中房屋價(jià)格100萬美元及以上占比3％）
08
39%
現(xiàn)金全款支付的外國買家比例（在所有現(xiàn)房賣家中現(xiàn)金全款支付比例為19%）
09
50%
外國人購房作為第一居所的比例
10
74%
購買獨(dú)立屋或聯(lián)排別墅的外國買家占比
11
48%
在郊區(qū)購房的外國買家占比
12
4%
擁有客戶租賃美國住宅物業(yè)的受訪者百分比
經(jīng)濟(jì)趨勢
由于中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整加之期間中美貿(mào)易關(guān)系趨緊，進(jìn)而全球經(jīng)濟(jì)增長放緩。在2019年,全球經(jīng)濟(jì)增速放緩至2.9%。中國經(jīng)濟(jì)增長放緩6.1%。
中美貿(mào)易關(guān)系緊張和2019年中國的崛起，中國在美直接投資逐漸降低，從2017年的390億美元減少到2019年的5.97億美元。外商用于新收購或建立企業(yè)直接在美投資總額從2018年的3580億美元到減少到2019年2040億美元。歐洲的對美直接投資從1120億美元下降至470億美元。然而，與此同時加拿大對美直接投資從310億美元增長到1080億美元。
美國全球進(jìn)出口貿(mào)易總額從2018年12月的4.2萬億美元下降到2020年3月的4萬億美元。與中國貿(mào)易總額從2018年12月前一年的5490億美元下滑至至2020年3月前1年的4300億美元。與加拿大和墨西哥貿(mào)易總額維持不變。
在此經(jīng)濟(jì)形式下，獲得美國合法永久身份的人數(shù)自2016年以來，從118萬減少109萬(大約減少9萬移民者)，非移民簽證和邊境入境簽證數(shù)量從2015年的1090萬持續(xù)下降到2019年的870萬。向中國公民發(fā)放的簽證數(shù)量從2015年的240萬減少了一半，至2019年的110萬。對印度和加拿大公民的簽證頒發(fā)量同樣減少，與此同時對英國公民的簽證頒發(fā)量自2010年來不斷上漲。
除此之外，赴美旅游人數(shù)也在逐年降低，從2018年的7970萬下降到2019年的7930萬。中國游客從2017年的380萬下降到2019年的350人。
不過雖然如此，美國仍然是第一留學(xué)生出國目的國。2018至2019學(xué)年，在美有109萬國際學(xué)生，相比較加拿大的國際學(xué)生 43.5萬，澳大利亞有42萬，英國有49萬。根據(jù)國際教育研究所的數(shù)據(jù)，在將近110萬在美國的學(xué)生，近40%的人來自中國大陸和臺灣。并且，中國學(xué)生人數(shù)自2012年以來持續(xù)上升，盡管2018-2019年的增長速度放緩。
國際買家
國際買家購房總額：
2019年4月至2020年3月，外國買家共購買了價(jià)值740億美元的美國現(xiàn)房，比前12個月(779億美元)下降了5%。目前，中美之間的貿(mào)易緊張關(guān)系加劇、中國政府繼續(xù)對美元外流進(jìn)行監(jiān)管、美元走強(qiáng)及待售房屋存量下降對國內(nèi)外買家都產(chǎn)生了影響。
按美元銷售額計(jì)算，交易額最大的五個買家群體分別來自中國、加拿大、墨西哥、印度和哥倫比亞，其中中國是最大的買家(115億美元)。
國際買家：
就購買量而言，中國買家和加拿大買家各占外國買家購買總量的12%，其次是墨西哥9%，印度6%，哥倫比亞4%。英國所占的份額較小，僅為2%，跌出了前五名。德國、法國、意大利和日本也分別占了所有外國買家的2%。
亞洲和大洋洲是最大的買家群體，占29%，其次是拉丁美洲和加勒比地區(qū)，占23%，歐洲占13%，北美(加拿大)占12%，非洲占3%。
國際買家購房目的地：
佛羅里達(dá)仍然是主要的買家目的地，吸引了22%的外國買家。佛羅里達(dá)的外國買家主要來自拉丁美洲(35%)和加拿大(29%)。
佛羅里達(dá)州是加拿大和哥倫比亞買家的首選目的地，加州是15%的外國買家的目的地，加州是54%的中國和印度買家的首選目的地。德州吸引了9%的外國買家，德州42%的買家來自拉丁美洲/加勒比海地區(qū)。
在外國買家中，紐約占5%，其中51%來自亞洲/大洋洲，它是中國、亞洲印度和哥倫比亞買家的主要目的地。新澤西州占所有買家的4%，新澤西50%的買家來自亞洲/大洋洲，是中國買家的一個主要目的地。其他主要目的地還有北卡羅來納州、亞利桑那州、明尼蘇達(dá)州、喬治亞州、伊利諾伊州和弗吉尼亞州。
房屋價(jià)格：
外國買家的現(xiàn)房價(jià)格中值為314,600美元，高于美國售出的所有現(xiàn)房房價(jià)中值274600美元。價(jià)格差異反映了外國買家所希望的地段和房產(chǎn)類型的選擇。2019年4月至2020年3月期間，8%的外國買家購買了價(jià)值超過100萬美元的房產(chǎn)，而在所有現(xiàn)有購房者中，這一比例約為3%。
貸款：
39%的外國買家交易都是現(xiàn)金交易，略低于一年前的41%，部分原因是中國非居民買家的比例下降，現(xiàn)金銷售的份額已經(jīng)消失。由于中國買家的份額不斷下降，這一比例較2016年的50%有所下降，2019年4月至2020年3月，現(xiàn)金銷售占現(xiàn)房銷售的19%。
加拿大買家最可能以現(xiàn)金支付，為66%。另一方面，只有8%的亞洲、印度買家以現(xiàn)金支付，因?yàn)榇蠖鄶?shù)買家居住在美國，并獲得抵押貸款。40%的中國買家采用全現(xiàn)金購買。
用途：
國際客戶在美國購買房產(chǎn)是為了居住、資產(chǎn)配置和度假。50%的外國買家購買該房產(chǎn)主要用于居住。在居住在美國的外國買家中，68%的人購買了該房產(chǎn)首要用途為住宅使用。另一方面，居住在國外的外國買家中，有65%的人購買房產(chǎn)是為了作為度假屋出租或者兩者兼而有之。
其中，超過一半的亞洲、印度和墨西哥買家主要居住在美國,購買用作主要住宅的住宅物業(yè)。在過去12個月里，學(xué)生購置房產(chǎn)的中國買家的比例從10%下降到4%，這可能與學(xué)生簽證的減少和中國的資本外流規(guī)定有關(guān)。
住宅物業(yè)類型：
74%的外國買家購買的是獨(dú)立獨(dú)棟住宅和聯(lián)排別墅，大部分外國買家無論是在國外還是在美國，他們都購買了獨(dú)立的獨(dú)棟住宅，居住在海外的外國買家對公寓的偏好略高。
房屋所在區(qū)域：
48%的外國買家在郊區(qū)購買房產(chǎn)，在度假勝地購買房產(chǎn)的買家比例從2009年的15%下降到2020年的7%，這在一定程度上反映了傾向于購買房產(chǎn)作為度假屋的加拿大和英國買家比例的下降。
近一半的外國買家購買了郊區(qū)的房產(chǎn)，非本地買家購買度假地區(qū)房產(chǎn)的比例為12%，高于本地買家的2%。大多數(shù)加拿大人、中國人、亞洲印度人和墨西哥人在郊區(qū)買房，而哥倫比亞人在中心城市買房。
影響購買美國房產(chǎn)決定的因素：
與潛在的國內(nèi)買家一樣，并非所有的國際客戶都能完成購買。半數(shù)受訪者認(rèn)為“找不到可買的房子”，39%認(rèn)為“房屋成本”過高;34%的受訪者表示“無法獲得貸款”，24%的受訪者表示“無法轉(zhuǎn)移資金”。
2016年約有相同比例的受訪者表示，國際客戶認(rèn)為美國的房價(jià)比本國相比較，更大比例的受訪者(36%)認(rèn)為美國的房價(jià)較低，24%認(rèn)為而非較高。
客戶交易
與國際客戶的交易：
19%受訪者稱，他們在2019年4月至2020年3月的12個月期間與一個國際客戶合作，較前12個月期間略有下降，其中7％的受訪者表示目前正與國際買家客戶合作，并且2％的受訪者擁有至少10個國際客戶。
潛在客戶推薦人：
在與購買住宅物業(yè)的外國客戶一起工作的代理商中，個人聯(lián)系人、以前的客戶以及從以前的客戶和業(yè)務(wù)聯(lián)系人轉(zhuǎn)介的潛在客戶和轉(zhuǎn)介占69％，網(wǎng)站和在線列表占12％。
國際客戶業(yè)務(wù)趨勢和十二個月展望：
69%的受訪者表示，過去一年，他們的國際客戶業(yè)務(wù)保持不變。報(bào)告減少的比例略有增加到20%（一年前為16%）。在5年的時間里，62%的受訪者表示與國際客戶的業(yè)務(wù)保持不變。報(bào)告增加的比例也增加到20%（一年前為15%）。
關(guān)于未來12個月的前景，近半數(shù)受訪者表示“不知道”前景會如何。然而，只有16%的受訪者表示，他們預(yù)計(jì)業(yè)務(wù)會增長（一年前為21%）。
租賃交易：
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還幫助國際客戶辦理租賃美國物業(yè)，其中一些客戶可能會及時購買物業(yè)。一小部分受訪者表示他們幫助客戶租賃了住宅物業(yè)：加拿大和拉丁美洲為4％；亞洲/大洋洲4％; 歐洲2％；非洲不到1％。
海外客戶推薦：
國際房地產(chǎn)是多方面的。不僅國際客戶選擇購買美國房地產(chǎn)，美國客戶（無論是美國公民還是非美國公民）也對在國外購買房地產(chǎn)感興趣。大多數(shù)美國客戶希望在加拿大和拉丁美洲購買物業(yè)。中國和菲律賓是美國客戶最感興趣的前幾個國家。英國，意大利，法國和西班牙是美國客戶想要購買的主要?dú)W洲國家。
